Нажмите «Скачать PDF» — файл заключения загрузится автоматически (работает и на телефоне, и в Telegram). Заключение также всегда доступно в вашем кабинете — раздел «Мои заключения».
Вывод: в окружении 13 объектов инфраструктуры (магазины, соцобъекты, отдых), ближайшее — 1.203 км. Транспортная доступность: Электричка Тымерсоль — 76.8 км. Инфраструктура и транспорт в доступности — участок ликвиден для жизни и перепродажи.
Право и собственникЕГРНпроверить
Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.
Обременения праваЕГРНпроверить
Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.
Категория, зона и ВРИчто разрешено по ВРИИЖС
Земли населенных пунктов, ВРИ «Для размещения домов индивидуальной жилой застройки». Профильный ВРИ для жилого дома с пропиской.
Основные виды разрешённого использования:
- Индивидуальное жилищное строительство (2.1)
- Блокированная жилая застройка (2.3)
- ЛПХ приусадебный (2.2)
Условно разрешённые:
- Магазины (4.4)
- Дошкольное/начальное образование (3.5.1)
- Бытовое обслуживание (3.3)
Вспомогательные:
- Гаражи, хозпостройки, баня, инж. сети
Виды и параметры — по ПЗЗ территориальной зоны.
ЗОУИТ · выявлено зон: 6слои НСПД (охранные/санитарные)6 зоны
На участок распространяются зоны с особыми условиями использования (по слоям НСПД):
- Территория умеренного подтопления (при глубине залегания грунтовых вод от 0.3 -2.0 м ) с. Сосновый Бор муниципального об; ограничение — Согласно п. 6 ст. 67.1 Водному кодексу в границах зоны затопления, подтопления запрещаются: 1) размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления; 2) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; 3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.; основание — Приказ об установлении границ зон затопления, подтопления водами реки Зея на территории с. Сосновый Бор муниципального образования Зейского района Амурской области № 421 № 19.12.2022
- Четвертая подзона приаэродромной территории аэродрома Зея; ограничение — Согласно: 1. Подпункт 4 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. 2. Подпункт 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона №135-ФЗ. 3. Подпункт «в» пункта 1 (1) Положения. 1. В границах четвертой подзоны запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.й.; основание — Приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Зея" № 594-П № 28.07.2023
- Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Зея; ограничение — Согласно: 1. Подпункт 5 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. 2. Подпункт 5 пункта 3 статьи 1 Федерального закона №135-ФЗ. 3. Подпункт «г» пункта 1 (1) Положения. 4. Пункт 4 статьи 3 Федерального закона № 116-ФЗ. 1. В границах пятой подзоны запрещается размещать опасные производственные объекты 6 , функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. 2. В границах пятой подзоны допускается эксплуатация, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, техническое перевооружение, консервация (далее - размещение) опасных производственных объектов при их соответствии установленным в пункте 3 настоящей таблицы ограничениям. 3. Максимальные радиусы зон поражения при происшествиях техногенного характера на опасных производственных объектах, находящихся в пятой подзоне приаэродромной территории, в которых размещение таких объектов возможно, не должны достигать: по вертикали - высоты пролета воздушных судов (высота поверхности ограничения препятствий в третьей подзоне приаэродромной территории); по горизонтали - внешних границ первой и второй подзон приаэродромной территории аэродрома. 4. При невозможности соблюдения ограничений, предусмотренных пунктом 3 настоящей таблицы, размещение опасных производственных объектов должно выполняться на основании специальных технических условий, разработанных для конкретного объекта капитального строительства в соответствии с положениями приказа Минстроя России от 30 ноября 2020 г. № 734/пр «Об утверждении Порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства» (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 18 декабря 2020 г., регистрационный № 61581) с изменениями, внесенными приказом Минстроя России от 22 октября 2021 г. № 774/пр (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 29 ноября 2021 г., регистрационный № 66058) (далее - Приказ № 734); основание — Приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Зея" № 594-П № 28.07.2023
- Приаэродромной территории аэродрома Зея; ограничение — 12. Приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Зея является зоной с особыми условиями использования территорий. В соответствии с требованиями Воздушного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) на приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Зея установлены ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в подзонах с первой по седьмую; основание — Приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Зея" № 594-П № 28.07.2023
Итого: строить МОЖНО с учётом ограничений. Главное ограничение — высота (приаэродромная зона), для ИЖС до 15–20 м обычно проходит. Порядок действий:
- Приаэродромная зона: до проектирования согласовать высоту дома с оператором аэродрома / Росавиацией (ст. 47 Возд. кодекса); в 3–6 подзонах ИЖС обычно разрешён с ограничением по высоте — уточнить подзону в местной администрации.
- Зона затопления/подтопления (ст. 67.1 ВК РФ): строительство БЕЗ инженерной защиты ЗАПРЕЩЕНО — предусмотреть защитные сооружения (дамбы, подсыпка/повышение отметок, дренаж, гидроизоляция), учесть отметку паводка 1% обеспеченности; часть участка может быть непригодна под капитальный дом.
Рекомендации перед сделкойпроверка продавца · регистрационные рискичек-лист
До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:
- Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
- Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
- Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
- Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
- Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
- Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
- Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.
Проверка продавца · банкротство и арестыЕФРСБ · kad.arbitr · ФССП · залоги ФНПтребуется проверка
Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:
- актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
- ФИО собственника полностью + дата рождения
- ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)
Что и сколько можно построить (расчёт по ПЗЗ)Жилая зона (Ж) — застройка индивидуальными/садовыми жилыми домами · обмер по координатам НСПДдом ≈297–594 м² · ориентир
⚠ Параметры зоны — ТИПОВОЙ ОРИЕНТИР, а НЕ регламент вашего муниципалитета: точные Кз, этажность и % застройки устанавливает ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД субъекта), в ряде МО Кз ниже (10–20%) — единый 30% подставлять нельзя. Ориентировочная макс. площадь застройки — ≈ 297–594 м² (диапазон Кз 20–40%); озеленение — не менее 40%. Точный расчёт — после получения градрегламента муниципалитета.
Источник: Параметры — по ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД); типовой диапазон Кз для зоны Ж 20–40% (СП 53.13330.2019 / СП 30-102-99). Точное значение — по ПЗЗ/ГИСОГД муниципалитета; единый 30% подставлять нельзя. · обмер НСПД · точно — по ГПЗУ/техплануГеология, рельеф и грунтCopernicus DEM · SoilGrids · геодезия/топосъёмкаровный
Рельеф: высота ≈ 223 м, уклон ≈ 0.6° (ровный), перепад ≈ 3 м (Copernicus DEM GLO-30).
Грунт: суглинок, pH ≈ 6.2. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).
Инженерные сети рядомЛЭП · газопровод · водопровод (карты линейных объектов)сети
- Электро: ЛЭП — ≈ 1.6 км
- Газ: газопровод в OSM не размечен — статус по схеме газификации/газораспределителю (соц.газификация ПП-1547)
- Вода: центральный водопровод рядом не выявлен — водоснабжение автономное (скважина/колодец)
В границах населённого пунктакатегория земельв границах НП
Участок в границах населённого пункта — проще подключение к сетям и оформление, чем на межселенных землях.
Ориентация участка · где солнце, откуда ветерроза ветров (СП 131.13330) · инсоляция (СанПиН 1.2.3685-21)окна на юг
Схема построена по реальному контуру участка (НСПД (кэш)). Дом показан как ПРИМЕР комфортного размещения — у фасадной границы (не по центру), сад/двор за домом; скважина у дома, септик в дальней части (≥8 м от скважины, ≥5 м от дома). Максимальная площадь застройки ограничена Кз (ориентир зоны Ж 20–40% — точный по ПЗЗ муниципалитета) по ПЗЗ. Итоговая посадка дома — по ГПЗУ и с учётом стороны улицы/инсоляции. Готова к разделу 4 уведомления о планируемом строительстве.
Как подать уведомление о строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ)
- Куда: в орган местного самоуправления (администрацию) по месту участка — лично, почтой, через МФЦ или на «Госуслугах».
- Что приложить: уведомление о планируемом строительстве (форма Приказа Минстроя № 591/пр), где раздел 4 — эта СПОЗУ; правоустанавливающие документы на участок; для доверенного лица — доверенность.
- Срок ответа: до 7 рабочих дней орган направляет уведомление о соответствии (или несоответствии) параметрам. Соответствие действует 10 лет.
- Отступы и параметры итогово уточняются по ГПЗУ (ст. 57.3 ГрК РФ) и ПЗЗ муниципалитета; координаты границ перед подачей сверьте с актуальной выпиской ЕГРН.
Приаэродромная территорияаэродром Зеяпроверить
Ближайший аэродром — Зея (~4.4 км). вероятно 3–5 подзона (ограничения высоты/застройки)
Опорный населённый пункт (ОНП)единый перечень 2160 ОНПплюс к цене
г. Сосновый Бор — участок в границах/зоне тяготения. Приоритетное бюджетное финансирование инфраструктуры (дороги, газ/вода/электро/канализация, интернет), строительство соцобъектов (школы/ФАП/ДК), благоустройство (нацпроект «Инфраструктура для жизни»). Земля в ОНП дороже и ликвиднее — конкурентное преимущество. Перечень 2160 ОНП (протокол Правкомиссии № 143пр от 16.12.2024).
Вывод: участок в опорном НП — приоритет госбюджета на инфраструктуру, спрос и цена выше средних.
Экология · санитарные объектыООПТ · полигоны ТКО · кладбища · СЗЗесть рядом
- ООПТ: Сосновый бор Сосновоборского совхоза — 1.3 км
- ООПТ: Гуликовсккий утёс — 3.7 км
- ООПТ: Утёс на реке Зее — 15.4 км
- полигон ТКО/свалка — 6.1 км
Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.
КРТ · не входитГИСОГД / ГИС Торгине входит
Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.
План развития территории (5–10 лет)нацпроекты + госпрограммы субъекта11 программ
Федеральные (нацпроекты 2025–2030):
- Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, сельская ипотека, инфраструктура (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))
Региональные госпрограммы субъекта:
- Программа ФРАО "Проекты развития" (региональная)
- Программа ФРАО "Развитие производства химической продукции"
- Налоговые льготы по налогу на имущество организаций
- Совместные займы ФРП и Фонда развития Амурской области по программе "Комплектующие изделия"
Вывод: участок в опорном НП — приоритет бюджета на дороги, сети и соцобъекты, земля дорожает. Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.
Стоимость и оценкаФСО № I–XI: сравнительный подход (аналогичные участки района), НЭИ — жилая застройка≈ 2 млн ₽
Рыночная оценка — ≈ 2 301 750 ₽ (155 000 ₽/сотку · 15 500 000 ₽/га). сравнительный подход ФСО № 7 (аналоги района из полного разбора)
Кадастровая стоимость — 230 720 ₽ (155 ₽/м² · 15 537 ₽/сотку · 1 553 672 ₽/га)
Цена продажи — 50 000 ₽
Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (сравнительный подход ФСО № 7, аналоги района из полного разбора): ≈ 2 301 750 ₽ (155 000 ₽/сотку).
Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.
Банки и программы под участокподбор из реестра · 5 программ5 программ
- Сельская ипотека (ПП РФ № 1567) · Россельхозбанк (оператор), Сбербанк, ДОМ.РФ — 0,1–3% годовых · до 6 млн ₽ · господдержка
- Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 6 млн ₽ · господдержка
- Дальневосточная и Арктическая ипотека (ПП РФ № 1609) · Уполномоченные банки ДФО/Арктики — 2% годовых · до 9 млн ₽ · господдержка
- Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — 22,6–39,64% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 5 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 30 млн ₽ · господдержка
Материнский (семейный) капиталСФР (Соц. фонд России)728 921 ₽ (на 1-го) / 963 243 ₽ (на 2-го), 2026
Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.
Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).
Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).
Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)
Социальная газификация (догазификация)Единый оператор газификации / Газпром межрегионгаздо границы участка — БЕСПЛАТНО; льготным — до 300 000 ₽ (многодетные/инвалиды/ветераны/малоимущие/СВО)
Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.
Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.
Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.
Основание: ПП РФ № 1547
Региональный материнский капиталорган соцзащиты субъекта100к (3-й целевой)/200к (4-й+ нецелевой) — 3-й+
Региональная выплата семьям с детьми — на улучшение жилищных условий/ИЖС/погашение ипотеки.
Кому положено: По условиям субъекта (число детей, доход, срок проживания).
Как получить: Заявление в орган соцзащиты субъекта / Госуслуги.
Основание: закон субъекта
Земля многодетным / выплата взаменОМСУ / орган соцзащитыучасток или выплата взамен (по субъекту)
Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).
Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).
Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.
Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта
Выплата за первенца (Амурская)орган соцзащиты субъекта40 180 ₽
первый ребёнок с 01.01.2019, обращение в 12 мес.
Основание: закон субъекта
Ориентировочная смета благоустройствазабор · скважина · септик · земляные (421/пр · ФСНБ · рынок)≈ 624 000 ₽
- Забор и ворота — ≈ 318 570 ₽
- Скважина и водоснабжение — ≈ 145 960 ₽
- Септик (локальная очистная станция) — «под ключ» с монтажом — ≈ 118 900 ₽
Септик (подбор): Топас Топас 5 ≈ 118 900 ₽ (по числу жильцов/УГВ).
ИТОГО ориентир: ≈ 624 000 ₽ (с резервом 7%).
Вывод: базовое обустройство участка под ИЖС ≈ 624 000 ₽ — заложите в бюджет сверх цены земли и дома. Смета ориентировочная, точность ±20–30 %. Цены — медиана рыночных источников (МО/СПб, 2025–2026) с региональным коэффициентом. Итог уточняется после выезда специалиста и изысканий (глубина водоноса для скважины, УГВ/грунт для септика). Не является публичной офертой.
яблоня/груша на морозостойком подвое, слива, вишня, смородина, ирга, калина, туя, ель, сосна, гортензия метельчатая, спирея, сирень, чубушник (среднерусский набор)
борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский
| Налог | База | Ставка | Ориентир. сумма/год |
|---|---|---|---|
| Земельный налог (гл. 31 НК)Местный налог. Точную ставку и льготы устанавливает муниципалитет; проверить в сервисе ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам». | кадастровая стоимость земли 230 720 ₽ | до 0,3 % (сельхоз/ЛПХ/садоводство/ИЖС — ст. 394) | ориентир 692 ₽/год (по предельной ставке; точная — по решению муниципалитета) |
| Налог на имущество физлиц (гл. 32 НК)Возникнет после постановки дома/строения на кадастр: жилой дом — 0,1 %, вычет −50 м² (ст. 403/406). | — | — | не начисляется (капитальных строений на участке нет) |
НДФЛ 13 % (15 % с превышения 2,4 млн ₽ дохода/год) с дохода от продажи; ОСВОБОЖДЕНИЕ при владении ≥ 5 лет (общий срок) или ≥ 3 лет (наследство/дарение от близких, приватизация, рента, ЕДИНСТВЕННОЕ жильё — ст. 217.1). Вычет 1 млн ₽ (жильё/земля) или «доход минус расходы» (ст. 220). Семьи с 2+ детьми при покупке нового жилья — освобождение (п. 2.1 ст. 217.1).
- •Земельный налог — вычет на 600 м² (6 соток) по ОДНОМУ участку (ст. 391 п. 5): пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I/II и с детства, дети-инвалиды, ветераны ВОВ/боевых действий, чернобыльцы, МНОГОДЕТНЫЕ (3+ детей). Беззаявительно с 2018.
- •Налог на имущество — полное освобождение по ОДНОМУ объекту каждого вида (ст. 407): пенсионеры, инвалиды I/II и с детства, ветераны, Герои, военнослужащие; многодетным — доп. вычет.
- •Освобождение от земельного налога (ст. 395): КМНС, религиозные организации и др.
- •Региональные/муниципальные льготы — сверх федеральных (могут расширять круг и размер); проверять по акту субъекта/муниципалитета и сервису ФНС.
Личное использование (дом для себя): предпринимательских налогов нет; при сдаче в аренду — НДФЛ 13 % или НПД 4/6 %.
Ставки предельные по НК РФ; точную ставку и льготы по вашему участку — в сервисе ФНС по ОКТМО (nalog.gov.ru).
Участок под жилой дом — с учётом ограничений.
Участок под индивидуальный жилой дом — 14.8 сот., ул. Зейская, з/у 14. Строить можно с условиями. Условия: приаэродромная территория, подзоны 3/5 — согласование авиашума (Росавиация); Территория умеренного подтопления (при глубине залегания грунтовых вод от 0.3 -2.0 м ) с. Сосновый Бор муниципального об. Опорный населённый пункт, застройка до ≈446 м².
Карты и схемы
Подберём кредиты, гранты и субсидии под ваш сценарий — с отсевом неподходящих.
На тест-периоде проверка в пакете — от 800 ₽ вместо 2 300 ₽ за разовую. После тестирования цены станут регулярными — заметно выше.
Заключение подготовлено Земельным навигатором на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Маркетплейс земельных участков — landszs.ru.