Нажмите «Скачать PDF» — файл заключения загрузится автоматически (работает и на телефоне, и в Telegram). Заключение также всегда доступно в вашем кабинете — раздел «Мои заключения».
Вывод: в окружении 16 объектов инфраструктуры (магазины, соцобъекты, отдых), ближайшее — 1.56 км. Транспортная доступность: Электричка Заводская — 13.5 км. Инфраструктура и транспорт в доступности — участок ликвиден для жизни и перепродажи.
Право и собственникЕГРНпроверить
Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.
Обременения праваЕГРНпроверить
Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.
Категория, зона и ВРИчто разрешено по ВРИИЖС
Земли населенных пунктов, ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства». Профильный ВРИ для жилого дома с пропиской.
Основные виды разрешённого использования:
- Индивидуальное жилищное строительство (2.1)
- Блокированная жилая застройка (2.3)
- ЛПХ приусадебный (2.2)
Условно разрешённые:
- Магазины (4.4)
- Дошкольное/начальное образование (3.5.1)
- Бытовое обслуживание (3.3)
Вспомогательные:
- Гаражи, хозпостройки, баня, инж. сети
Виды и параметры — по ПЗЗ территориальной зоны.
ЗОУИТ · выявлено зон: 1слои НСПД (охранные/санитарные)выявлена
На участок распространяются зоны с особыми условиями использования (по слоям НСПД):
- Зона с особыми условиями использования территории - зона охраняемых военных объектов, расположенная на территории Иркутс; ограничение — строительство объектов капитального строительства, ввод в эксплуатацию оборудования, создающего искусственные, в том числе индустриальные, радиопомехи, а также размещение и эксплуатация стационарного или переносного приемо-передающего оборудования с мощностью передатчиков более 5 Вт осуществляются исключительно по согласованию с федеральным органом исполнительной власти (федеральным государственным органом), в ведении которого находится военный объект. При этом параметры электромагнитной совместимости оборудования, создающего радиопомехи военному объекту, определяются по внешней границе зоны охраняемого военного объекта. На территории зоны охраняемого военного объекта не допускается ликвидация дорог и переправ, а также осушение и отведение русел рек.; основание — Документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении об установлении или изменении границ зон с особыми условиями использования территорий № б/н № 20.09.2019
Итого: строить МОЖНО с учётом ограничений. Порядок действий:
- Зона с особыми условиями использования территории - зона охраняемых военных объектов, расположенная на территории Иркутс: строительство объектов капитального строительства, ввод в эксплуатацию оборудования, создающего искусственные, в том числе индустриальные, радиопомехи, а также размещение и эксплуатация стационарного или переносного приемо-передающего оборудования с мощностью передатчиков более 5 Вт осуществляются исключительно по согласованию с федеральн Основание — Документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении об установлении или изменении границ зон с особыми условиями использования территорий № б/н № 20.09.2019. Учесть при посадке дома.
Рекомендации перед сделкойпроверка продавца · регистрационные рискичек-лист
До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:
- Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
- Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
- Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
- Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
- Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
- Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
- Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.
Проверка продавца · банкротство и арестыЕФРСБ · kad.arbitr · ФССП · залоги ФНПтребуется проверка
Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:
- актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
- ФИО собственника полностью + дата рождения
- ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)
Что и сколько можно построить (расчёт по ПЗЗ)Жилая зона (Ж) — застройка индивидуальными/садовыми жилыми домами · обмер по координатам НСПДдом ≈200–400 м² · ориентир
⚠ Параметры зоны — ТИПОВОЙ ОРИЕНТИР, а НЕ регламент вашего муниципалитета: точные Кз, этажность и % застройки устанавливает ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД субъекта), в ряде МО Кз ниже (10–20%) — единый 30% подставлять нельзя. Ориентировочная макс. площадь застройки — ≈ 200–400 м² (диапазон Кз 20–40%); озеленение — не менее 40%. Точный расчёт — после получения градрегламента муниципалитета.
Источник: Параметры — по ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД); типовой диапазон Кз для зоны Ж 20–40% (СП 53.13330.2019 / СП 30-102-99). Точное значение — по ПЗЗ/ГИСОГД муниципалитета; единый 30% подставлять нельзя. · обмер НСПД · точно — по ГПЗУ/техплануГеология, рельеф и грунтCopernicus DEM · SoilGrids · геодезия/топосъёмкаровный
Рельеф: высота ≈ 540 м, уклон ≈ 1.9° (ровный), перепад ≈ 9 м (Copernicus DEM GLO-30).
Грунт: лёгкий суглинок/супесь, pH ≈ 6.9. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).
Инженерные сети рядомЛЭП · газопровод · водопровод (карты линейных объектов)сети
- Электро: подстанция/ТП — ≈ 162 м
- Газ: газопровод в OSM не размечен — статус по схеме газификации/газораспределителю (соц.газификация ПП-1547)
- Вода: локально — ≈ 1.6 км
В границах населённого пунктакатегория земельв границах НП
Участок в границах населённого пункта — проще подключение к сетям и оформление, чем на межселенных землях.
Ориентация участка · где солнце, откуда ветерроза ветров (СП 131.13330) · инсоляция (СанПиН 1.2.3685-21)окна на юг
Схема построена по реальному контуру участка (НСПД (кэш)). Дом показан как ПРИМЕР комфортного размещения — у фасадной границы (не по центру), сад/двор за домом; скважина у дома, септик в дальней части (≥8 м от скважины, ≥5 м от дома). Максимальная площадь застройки ограничена Кз (ориентир зоны Ж 20–40% — точный по ПЗЗ муниципалитета) по ПЗЗ. Итоговая посадка дома — по ГПЗУ и с учётом стороны улицы/инсоляции. Готова к разделу 4 уведомления о планируемом строительстве.
Как подать уведомление о строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ)
- Куда: в орган местного самоуправления (администрацию) по месту участка — лично, почтой, через МФЦ или на «Госуслугах».
- Что приложить: уведомление о планируемом строительстве (форма Приказа Минстроя № 591/пр), где раздел 4 — эта СПОЗУ; правоустанавливающие документы на участок; для доверенного лица — доверенность.
- Срок ответа: до 7 рабочих дней орган направляет уведомление о соответствии (или несоответствии) параметрам. Соответствие действует 10 лет.
- Отступы и параметры итогово уточняются по ГПЗУ (ст. 57.3 ГрК РФ) и ПЗЗ муниципалитета; координаты границ перед подачей сверьте с актуальной выпиской ЕГРН.
Приаэродромная территорияаэродром Иркутскпроверить
Ближайший аэродром — Иркутск (~16.3 км). вероятно вне приаэродромной территории
Опорный населённый пункт (ОНП)единый перечень 2160 ОНПне входит
Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ).
Вывод: особого приоритета господдержки по линии ОНП нет; развитие территории — по общим нацпроектам и госпрограммам региона (см. «План развития территории»).
Экология · санитарные объектыООПТ · полигоны ТКО · кладбища · СЗЗесть рядом
- ООПТ: Заказник «Красный Яр» — 49.3 км
- ООПТ: Прибайкальский национальный парк — 108.1 км
- полигон ТКО/свалка — 5.2 км
- полигон ТКО/свалка — 10.0 км
- полигон ТКО/свалка — 14.5 км
- полигон ТКО/свалка — 14.7 км
Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.
КРТ · не входитГИСОГД / ГИС Торгине входит
Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.
План развития территории (5–10 лет)нацпроекты + госпрограммы субъекта11 программ
Федеральные (нацпроекты 2025–2030):
- Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, сельская ипотека, инфраструктура (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))
Региональные госпрограммы субъекта:
- Предоставление налоговых льгот Иркутской области
- Предоставление инжиниринговых услуг Региональным центром инжиниринга
- Предоставление субсидий промышленным предприятиям части затрат на реализацию инвестиционных проектов
- Заемное софинансирование ФРП совместно с РФРП по программе "Проекты лесной промышленности"
Вывод: Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.
Стоимость и оценкаФСО № I–XI: сравнительный подход (аналогичные участки района), НЭИ — жилая застройка≈ 3 млн ₽
Рыночная оценка — ≈ 3 000 000 ₽ (300 000 ₽/сотку · 30 000 000 ₽/га). сравнительный подход ФСО № 7 (аналоги района из полного разбора)
Кадастровая стоимость — 345 740 ₽ (346 ₽/м² · 34 574 ₽/сотку · 3 457 400 ₽/га)
Цена продажи — 2 400 000 ₽
Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (сравнительный подход ФСО № 7, аналоги района из полного разбора): ≈ 3 000 000 ₽ (300 000 ₽/сотку).
Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.
Банки и программы под участокподбор из реестра · 5 программ5 программ
- Сельская ипотека (ПП РФ № 1567) · Россельхозбанк (оператор), Сбербанк, ДОМ.РФ — 0,1–3% годовых · до 6 млн ₽ · господдержка
- Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 6 млн ₽ · господдержка
- Дальневосточная и Арктическая ипотека (ПП РФ № 1609) · Уполномоченные банки ДФО/Арктики — 2% годовых · до 9 млн ₽ · господдержка
- Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — 22,6–39,64% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 5 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 30 млн ₽ · господдержка
Материнский (семейный) капиталСФР (Соц. фонд России)728 921 ₽ (на 1-го) / 963 243 ₽ (на 2-го), 2026
Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.
Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).
Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).
Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)
Социальная газификация (догазификация)Единый оператор газификации / Газпром межрегионгаздо границы участка — БЕСПЛАТНО; льготным — ≥100 тыс льготным (федеральный минимум)
Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.
Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.
Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.
Основание: ПП РФ № 1547
Региональный материнский капиталорган соцзащиты субъекта~162 034 ₽ (с 01.04.2026) — 2-й
Региональная выплата семьям с детьми — на улучшение жилищных условий/ИЖС/погашение ипотеки.
Кому положено: По условиям субъекта (число детей, доход, срок проживания).
Как получить: Заявление в орган соцзащиты субъекта / Госуслуги.
Основание: закон субъекта
Земля многодетным / выплата взаменОМСУ / орган соцзащиты300 000 ₽ (с 01.01.2024; ранее 200к)
Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).
Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).
Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.
Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта
Ориентировочная смета благоустройствазабор · скважина · септик · земляные (421/пр · ФСНБ · рынок)≈ 628 000 ₽
- Забор и ворота — ≈ 321 686 ₽
- Скважина и водоснабжение — ≈ 145 960 ₽
- Септик (локальная очистная станция) — «под ключ» с монтажом — ≈ 118 900 ₽
Септик (подбор): Топас Топас 5 ≈ 118 900 ₽ (по числу жильцов/УГВ).
ИТОГО ориентир: ≈ 628 000 ₽ (с резервом 7%).
Вывод: базовое обустройство участка под ИЖС ≈ 628 000 ₽ — заложите в бюджет сверх цены земли и дома. Смета ориентировочная, точность ±20–30 %. Цены — медиана рыночных источников (МО/СПб, 2025–2026) с региональным коэффициентом. Итог уточняется после выезда специалиста и изысканий (глубина водоноса для скважины, УГВ/грунт для септика). Не является публичной офертой.
лиственница, ель сибирская, сосна, кедровый стланик, карликовая берёза, рябина, ирга, спирея, смородина, жимолость (аборигены-экстремалы)
борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский, ячмень гривастый
| Налог | База | Ставка | Ориентир. сумма/год |
|---|---|---|---|
| Земельный налог (гл. 31 НК)Местный налог. Точную ставку и льготы устанавливает муниципалитет; проверить в сервисе ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам». | кадастровая стоимость земли 345 740 ₽ | до 0,3 % (сельхоз/ЛПХ/садоводство/ИЖС — ст. 394) | ориентир 1 037 ₽/год (по предельной ставке; точная — по решению муниципалитета) |
| Налог на имущество физлиц (гл. 32 НК)Возникнет после постановки дома/строения на кадастр: жилой дом — 0,1 %, вычет −50 м² (ст. 403/406). | — | — | не начисляется (капитальных строений на участке нет) |
НДФЛ 13 % (15 % с превышения 2,4 млн ₽ дохода/год) с дохода от продажи; ОСВОБОЖДЕНИЕ при владении ≥ 5 лет (общий срок) или ≥ 3 лет (наследство/дарение от близких, приватизация, рента, ЕДИНСТВЕННОЕ жильё — ст. 217.1). Вычет 1 млн ₽ (жильё/земля) или «доход минус расходы» (ст. 220). Семьи с 2+ детьми при покупке нового жилья — освобождение (п. 2.1 ст. 217.1).
- •Земельный налог — вычет на 600 м² (6 соток) по ОДНОМУ участку (ст. 391 п. 5): пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I/II и с детства, дети-инвалиды, ветераны ВОВ/боевых действий, чернобыльцы, МНОГОДЕТНЫЕ (3+ детей). Беззаявительно с 2018.
- •Налог на имущество — полное освобождение по ОДНОМУ объекту каждого вида (ст. 407): пенсионеры, инвалиды I/II и с детства, ветераны, Герои, военнослужащие; многодетным — доп. вычет.
- •Освобождение от земельного налога (ст. 395): КМНС, религиозные организации и др.
- •Региональные/муниципальные льготы — сверх федеральных (могут расширять круг и размер); проверять по акту субъекта/муниципалитета и сервису ФНС.
Личное использование (дом для себя): предпринимательских налогов нет; при сдаче в аренду — НДФЛ 13 % или НПД 4/6 %.
Ставки предельные по НК РФ; точную ставку и льготы по вашему участку — в сервисе ФНС по ОКТМО (nalog.gov.ru).
Участок под жилой дом — с учётом ограничений.
Участок под индивидуальный жилой дом — 10 сот., расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, Иркутский район.. Строить можно с условиями. Условия: Зона с особыми условиями использования территории - зона охраняемых военных объектов, расположенная на территории Иркутс. Застройка до ≈300 м².
Карты и схемы
Подберём кредиты, гранты и субсидии под ваш сценарий — с отсевом неподходящих.
На тест-периоде проверка в пакете — от 800 ₽ вместо 2 300 ₽ за разовую. После тестирования цены станут регулярными — заметно выше.
Заключение подготовлено Земельным навигатором на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Маркетплейс земельных участков — landszs.ru.