Состав проверки участка — 15 разделов

КН, адрес, площадь, категория, ВРИ, кадастровую стоимость — и главный вывод светофором отдельно под цель: «для себя», «бизнес» или «инвестиция».

Один и тот же участок бывает «зелёным» для дачи и «красным» для гостиницы. Вывод бесполезен, если он не под вашу конкретную задачу.

Категорию земель и территориальную зону ПЗЗ (Ж-2 / СХ-2 / ОД…), посчитанную по координатам участка. Расшифровываем: жилая/деловая/сельхоз, можно ли жить постоянно, капитальные или некапитальные постройки, основные и условно-разрешённые ВРИ, порядок согласования.

«Категория» — это не «земли населённых пунктов». Это зона, которая решает, что вы вправе построить. Без подтверждённой зоны заключение не выдаётся — жёсткий гейт.

Форму собственности, число собственников, историю переходов прав и актуальные обременения: залог, арест, аренда, сервитут.

Чужой залог, арест или долгосрочная аренда переходят вместе с землёй к вам. Частая перепродажа — маркер проблемного объекта.

Прогоняем участок по всем 35 видам зон и ограничений, процент наложения на участок — и по каждой даём поэтапный план снятия/согласования с шагами и сроками. Полный реестр — ниже.

ЗОУИТ может запретить стройку на половине участка, а в выписке о ней ни слова. Важно не только «есть зона», но и что именно нельзя и как это снять.

Близость лесного фонда (противопожарные разрывы), объектов Минобороны, водоохранных зон и зон подтопления/затопления.

Лес у границы — обязательные разрывы и риск «лесной амнистии». Военный объект — закрытые согласования. Вода — запрет капстроительства в прибрежной полосе.

Уклон (в градусах и %), перепад высот, тип грунта, сейсмику, инсоляцию и розу ветров.

Уклон и слабый грунт — это +30–50% к смете фундамента. Инсоляция решает, поместится ли дом нужной площади по нормам.

ООПТ, полигоны ТКО, кладбища, СЗЗ, промзоны с расстояниями; качество воздуха; качество воды и грунтовых вод.

Свалка или ферма в километре — это не только запах, но и загрязнение будущей скважины. СЗЗ может прямо запрещать жильё.

Население, площадь и плотность (чел/км²) муниципального района/округа — по данным Росстата.

Плотность — это уровень сервиса, спроса и ликвидности. Тишина и простор или инфраструктура и лёгкая перепродажа — цифра честно показывает, что вы покупаете.

Состав почвы под культуры, что можно выращивать, потребность в дренаже, рекомендации по озеленению.

Для дома «для себя», сада и ЛПХ это про качество жизни на участке, а не только про стройку.

Соцобъекты, магазины, АЗС и ПВЗ (до 40 км), транспорт и аэродромы; входит ли в коттеджный посёлок; маршрут по дорогам; ситуационную и кадастровую карты; контур участка; ссылку на интерактивную карту окружения.

«10 минут до города» на словах и 40 минут по факту по дорогам — разные вещи. Геометрия показывает реальную форму: узкий «карандаш» застроить сложно.

Попадание в КРТ с раскрытием постановления (что планируют в зоне), опорный населённый пункт, программы КРСТ и план развития региона на 5–10 лет.

КРТ может означать и реновацию рядом, и изъятие. ОНП — наоборот, приоритет бюджета на дороги и сети (плюс к цене).

Оценку криминогенной обстановки района/муниципалитета как фон.

Безопасность — часть жизни на участке и его ликвидности. Дом мечты в неблагополучном районе сложнее и дешевле продать.

По ИНН/ФИО — связанные юрлица (учредитель или директор), их судебные дела (истец/ответчик), банкротство и субсидиарную ответственность; для физлица — согласие супруга, справки ПНД/НД.

Если продавец обанкротится, сделку могут оспорить и землю заберут — даже спустя три года. Это главный скрытый риск покупки у частника.

Кадастровую и рыночную стоимость (по ФСО, на аналогах района), налогообложение, смету освоения, банки и меры господдержки, наилучшее использование (HBU).

Чтобы не переплатить и понимать реальную экономику: налог, стоимость подключения сетей, какой банк даст ипотеку на землю.

Образуемые участки без кадастра (проверка по координатам), массив из нескольких участков одной проверкой, участки с торгов (ГИС Торги).

Землю часто покупают до постановки на учёт — из госземли, раздела, перераспределения, торгов. Проверить по координатам можно уже сейчас.