Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.

Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.

Земли населенных пунктов, ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Профильный ВРИ для жилого дома с пропиской.

Основные виды разрешённого использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (2.1)
• Блокированная жилая застройка (2.3)
• ЛПХ приусадебный (2.2)

Условно разрешённые:

• Магазины (4.4)
• Дошкольное/начальное образование (3.5.1)
• Бытовое обслуживание (3.3)

Вспомогательные:

• Гаражи, хозпостройки, баня, инж. сети

Виды и параметры — по ПЗЗ территориальной зоны.

На участок распространяются зоны с особыми условиями использования (по слоям НСПД):

• Зоны санитарной охраны (ЗСО)группового водозабора централизованного водоснабжения населения 3 пояс с. Тапхар, с. Иволгин; ограничение — Зоны санитарной охраны (ЗСО)группового водозабора централизованного водоснабжения населения 3 пояс с. Тапхар, с. Иволгинск, с. Нижняя Иволга Иволгинского района Республики Бурятия Устанавливаются ограничения хозяйственной деятельности: - запрещается наличие источников загрязнения почвы; - не допускается прокладка водоводов по территории свалок, полей ассенизации, полей фильтрации, полей орошения, кладбищ, скотомогильников, а также прокладка магистральныхводоводов по территории промышленных и сельскохозяйственных предприятий. В состав долгосрочных мероприятий входят СанПиН 2.1.4.1110-02 (п.3.3.2.): - выявление объектов, загрязняющих источник водоснабжения, с разработкой конкретных водоохранных мероприятий, обеспеченных источниками финансирования, подрядными организациями и согласованных с органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора; - регулирование отведения территории для нового строительства жилых, промышленных и сельскохозяйственных объектов, а также согласование изменений технологии предприятий, связанных с повышением степени опасности загрязнения сточными водами источника водоснабжения; - недопущение отведения сточных вод в зоне водосбора источника водоснабжения, включая его притоки, не отвечающих гигиеническим требованиям к охране поверхностных вод - все работы в т.ч. добыча песка, гравия, дноуглубление в пределах акватории ЗСО допускаются по согласованию санитарно-эпидемиологического надзора лишь при основании гидрологическими расчетами отсутствия ухудшения качества воды в створе водозабора; - применение препаратов для борьбы с эвтрофикацией водоемов имеющих положительное санитарно-эпидемиологическое заключение государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации; - запрещение размещения складов горюче - смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод, п.3.2.3.2; основание — Приказ об утверждении проекта, установлении границ и режима зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения № 334-ПР № 26.08.2022
• Зона затопления водами р. Цаган-Гол в районе с. Гусиное Озеро Селенгинского района Республики Бурятия , при половодьях; ограничение — ст. 67.1 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 01.05.2022г.) 3. В границах зон затопления, подтопления запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; 2) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия; 3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.Срок данной Зоны установлен бессрочно.; основание — Приказ об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к р. Цаган-Гол в с. Гусиное Озеро Селенгинского р-на РБ № 276 № 13.11.2023
• Зона сильного подтопления территории с. Гусиное Озеро Селенгинского района Республики Бурятия, прилегающей к р. Цаган-Го; ограничение — Ограничения, установленные в соответствии со ст. 67.1 Водного кодекса РФ, в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; 2) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; 3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами. Зона с особыми условиями использования территорий установлена бессрочно.; основание — Приказ об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к р. Цаган-Гол, в границах населенного пункта с. Гусиное Озеро Селенгинского района РБ № 27 № 27.02.2023

Итого: строить МОЖНО с учётом ограничений. Порядок действий:

• Зона затопления/подтопления (ст. 67.1 ВК РФ): строительство БЕЗ инженерной защиты ЗАПРЕЩЕНО — предусмотреть защитные сооружения (дамбы, подсыпка/повышение отметок, дренаж, гидроизоляция), учесть отметку паводка 1% обеспеченности; часть участка может быть непригодна под капитальный дом.
• СЗЗ: жильё в санитарно-защитной зоне ограничено — проверить класс и режим в Роспотребнадзоре; если участок на краю зоны, возможна корректировка границ.

До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:

• Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
• Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
• Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
• Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
• Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
• Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
• Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.

Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:

• актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
• ФИО собственника полностью + дата рождения
• ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)

Рельеф: высота ≈ 553 м, уклон ≈ 0.9° (ровный), перепад ≈ 4 м (Copernicus DEM GLO-30).

Грунт: суглинок, pH ≈ 7.6. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).

• Газ: газопровод в OSM не размечен — статус по схеме газификации/газораспределителю (соц.газификация ПП-1547)
• Вода: центральный водопровод рядом не выявлен — водоснабжение автономное (скважина/колодец)

Участок в границах населённого пункта — проще подключение к сетям и оформление, чем на межселенных землях.

Ближайший аэродром — Аэродром Джида (~48.1 км). вероятно вне приаэродромной территории

Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ).

Вывод: особого приоритета господдержки по линии ОНП нет; развитие территории — по общим нацпроектам и госпрограммам региона (см. «План развития территории»).

• ООПТ: Алтачейский заказник — 73.2 км
• ООПТ: Байкальский заповедник — 80.9 км
• ООПТ: ООПТ Мамай — 107.0 км

Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.

Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.

Федеральные (нацпроекты 2025–2030):

• Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, сельская ипотека, инфраструктура (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))

Региональные госпрограммы субъекта:

• Разработка бизнес-плана
• Содействие в размещении субъекта МСП на электронных торговых площадках
• Анализ потенциала малых и средних предприятий, выявление текущих потребностей и проблем предприятий, влияющих на их конкурентоспособность
• Содействие в проведении патентных исследований

Вывод: Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.

Рыночная оценка: прямых сопоставимых аналогов в открытых источниках не найдено — определять рыночную цену по кадастровой нельзя (это занижает в разы). Требуется индивидуальная оценка по фактическим аналогам района. Кадастровая ниже — только нижний налоговый ориентир, НЕ рыночная цена.

Кадастровая стоимость — 192 880 ₽ (146 ₽/м² · 14 590 ₽/сотку · 1 459 000 ₽/га)

Цена продажи — 1 300 000 ₽

Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (сравнительный подход ФСО № 7, аналоги района из полного разбора): ≈ 195 000 ₽ (14 606 ₽/сотку).

Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.

• Сельская ипотека (ПП РФ № 1567) · Россельхозбанк (оператор), Сбербанк, ДОМ.РФ — 0,1–3% годовых · до 6 млн ₽ · господдержка
• Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 6 млн ₽ · господдержка
• Дальневосточная и Арктическая ипотека (ПП РФ № 1609) · Уполномоченные банки ДФО/Арктики — 2% годовых · до 9 млн ₽ · господдержка
• Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — 22,6–39,64% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 5 млн ₽ · господдержка
• Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 30 млн ₽ · господдержка

Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.

Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).

Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).

Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)

Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.

Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.

Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.

Основание: ПП РФ № 1547

Региональная выплата семьям с детьми — на улучшение жилищных условий/ИЖС/погашение ипотеки.

Кому положено: По условиям субъекта (число детей, доход, срок проживания).

Как получить: Заявление в орган соцзащиты субъекта / Госуслуги.

Основание: закон субъекта

Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).

Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).

Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.

Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта

• Забор и ворота — ≈ 309 222 ₽
• Скважина и водоснабжение — ≈ 145 960 ₽
• Септик (локальная очистная станция) — «под ключ» с монтажом — ≈ 118 900 ₽

Септик (подбор): Топас Топас 5 ≈ 118 900 ₽ (по числу жильцов/УГВ).

ИТОГО ориентир: ≈ 614 000 ₽ (с резервом 7%).

Вывод: базовое обустройство участка под ИЖС ≈ 614 000 ₽ — заложите в бюджет сверх цены земли и дома. Смета ориентировочная, точность ±20–30 %. Цены — медиана рыночных источников (МО/СПб, 2025–2026) с региональным коэффициентом. Итог уточняется после выезда специалиста и изысканий (глубина водоноса для скважины, УГВ/грунт для септика). Не является публичной офертой.