Нажмите «Скачать PDF» — файл заключения загрузится автоматически (работает и на телефоне, и в Telegram). Заключение также всегда доступно в вашем кабинете — раздел «Мои заключения».
Вывод: в окружении 3 объектов инфраструктуры (магазины, соцобъекты, отдых), ближайшее — 2.723 км. Транспортная доступность: Электричка Муртой — 9.3 км. Инфраструктура и транспорт в доступности — участок ликвиден для жизни и перепродажи.
Право и собственникЕГРНпроверить
Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.
Обременения праваЕГРНпроверить
Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.
Категория, зона и ВРИчто разрешено по ВРИИЖС
Земли населенных пунктов, ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». Профильный ВРИ для жилого дома с пропиской.
Основные виды разрешённого использования:
- Индивидуальное жилищное строительство (2.1)
- Блокированная жилая застройка (2.3)
- ЛПХ приусадебный (2.2)
Условно разрешённые:
- Магазины (4.4)
- Дошкольное/начальное образование (3.5.1)
- Бытовое обслуживание (3.3)
Вспомогательные:
- Гаражи, хозпостройки, баня, инж. сети
Виды и параметры — по ПЗЗ территориальной зоны.
ЗОУИТ · выявлено зон: 3слои НСПД (охранные/санитарные)3 зоны
На участок распространяются зоны с особыми условиями использования (по слоям НСПД):
- Зоны санитарной охраны (ЗСО)группового водозабора централизованного водоснабжения населения 3 пояс с. Тапхар, с. Иволгин; ограничение — Зоны санитарной охраны (ЗСО)группового водозабора централизованного водоснабжения населения 3 пояс с. Тапхар, с. Иволгинск, с. Нижняя Иволга Иволгинского района Республики Бурятия Устанавливаются ограничения хозяйственной деятельности: - запрещается наличие источников загрязнения почвы; - не допускается прокладка водоводов по территории свалок, полей ассенизации, полей фильтрации, полей орошения, кладбищ, скотомогильников, а также прокладка магистральныхводоводов по территории промышленных и сельскохозяйственных предприятий. В состав долгосрочных мероприятий входят СанПиН 2.1.4.1110-02 (п.3.3.2.): - выявление объектов, загрязняющих источник водоснабжения, с разработкой конкретных водоохранных мероприятий, обеспеченных источниками финансирования, подрядными организациями и согласованных с органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора; - регулирование отведения территории для нового строительства жилых, промышленных и сельскохозяйственных объектов, а также согласование изменений технологии предприятий, связанных с повышением степени опасности загрязнения сточными водами источника водоснабжения; - недопущение отведения сточных вод в зоне водосбора источника водоснабжения, включая его притоки, не отвечающих гигиеническим требованиям к охране поверхностных вод - все работы в т.ч. добыча песка, гравия, дноуглубление в пределах акватории ЗСО допускаются по согласованию санитарно-эпидемиологического надзора лишь при основании гидрологическими расчетами отсутствия ухудшения качества воды в створе водозабора; - применение препаратов для борьбы с эвтрофикацией водоемов имеющих положительное санитарно-эпидемиологическое заключение государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации; - запрещение размещения складов горюче - смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод, п.3.2.3.2; основание — Приказ об утверждении проекта, установлении границ и режима зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения № 334-ПР № 26.08.2022
- Зона подтопления на территории прилегающей к зоне затопления р. Цаган-Гол в с. Гусиное Озеро Селенгинского района Респ; ограничение — ст. 67.1 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 01.05.2022г.) 3. В границах зон затопления, подтопления запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; 2) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия; 3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.Срок данной Зоны установлен бессрочно.; основание — Приказ об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к р. Цаган-Гол в с. Гусиное Озеро Селенгинского р-на РБ № 276 № 13.11.2023
- Зона умеренного подтопления территории с. Гусиное Озеро Селенгинского района Республики Бурятия, прилегающей к р. Цаган-; ограничение — Ограничения, установленные в соответствии со ст. 67.1 Водного кодекса РФ, в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; 2) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; 3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами. Зона с особыми условиями использования территорий установлена бессрочно.; основание — Приказ об установлении границ зон затопления, подтопления территорий, прилегающих к р. Цаган-Гол, в границах населенного пункта с. Гусиное Озеро Селенгинского района РБ № 27 № 27.02.2023
Итого: строить МОЖНО с учётом ограничений. Порядок действий:
- Зона затопления/подтопления (ст. 67.1 ВК РФ): строительство БЕЗ инженерной защиты ЗАПРЕЩЕНО — предусмотреть защитные сооружения (дамбы, подсыпка/повышение отметок, дренаж, гидроизоляция), учесть отметку паводка 1% обеспеченности; часть участка может быть непригодна под капитальный дом.
- СЗЗ: жильё в санитарно-защитной зоне ограничено — проверить класс и режим в Роспотребнадзоре; если участок на краю зоны, возможна корректировка границ.
Рекомендации перед сделкойпроверка продавца · регистрационные рискичек-лист
До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:
- Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
- Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
- Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
- Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
- Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
- Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
- Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.
Проверка продавца · банкротство и арестыЕФРСБ · kad.arbitr · ФССП · залоги ФНПтребуется проверка
Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:
- актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
- ФИО собственника полностью + дата рождения
- ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)
Что и сколько можно построить (расчёт по ПЗЗ)Жилая зона (Ж) — застройка индивидуальными/садовыми жилыми домами · обмер по координатам НСПДдом ≈200–400 м² · ориентир
⚠ Параметры зоны — ТИПОВОЙ ОРИЕНТИР, а НЕ регламент вашего муниципалитета: точные Кз, этажность и % застройки устанавливает ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД субъекта), в ряде МО Кз ниже (10–20%) — единый 30% подставлять нельзя. Ориентировочная макс. площадь застройки — ≈ 200–400 м² (диапазон Кз 20–40%); озеленение — не менее 40%. Точный расчёт — после получения градрегламента муниципалитета.
Источник: Параметры — по ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД); типовой диапазон Кз для зоны Ж 20–40% (СП 53.13330.2019 / СП 30-102-99). Точное значение — по ПЗЗ/ГИСОГД муниципалитета; единый 30% подставлять нельзя. · обмер НСПД · точно — по ГПЗУ/техплануГеология, рельеф и грунтCopernicus DEM · SoilGrids · геодезия/топосъёмкаровный
Рельеф: высота ≈ 554 м, уклон ≈ 0.9° (ровный), перепад ≈ 3 м (Copernicus DEM GLO-30).
Грунт: суглинок, pH ≈ 7.8. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).
Инженерные сети рядомЛЭП · газопровод · водопровод (карты линейных объектов)сети
- Газ: газопровод в OSM не размечен — статус по схеме газификации/газораспределителю (соц.газификация ПП-1547)
- Вода: центральный водопровод рядом не выявлен — водоснабжение автономное (скважина/колодец)
В границах населённого пунктакатегория земельв границах НП
Участок в границах населённого пункта — проще подключение к сетям и оформление, чем на межселенных землях.
Ориентация участка · где солнце, откуда ветерроза ветров (СП 131.13330) · инсоляция (СанПиН 1.2.3685-21)окна на юг
Схема построена по реальному контуру участка (НСПД (кэш)). Дом показан как ПРИМЕР комфортного размещения — у фасадной границы (не по центру), сад/двор за домом; скважина у дома, септик в дальней части (≥8 м от скважины, ≥5 м от дома). Максимальная площадь застройки ограничена Кз (ориентир зоны Ж 20–40% — точный по ПЗЗ муниципалитета) по ПЗЗ. Итоговая посадка дома — по ГПЗУ и с учётом стороны улицы/инсоляции. Готова к разделу 4 уведомления о планируемом строительстве.
Как подать уведомление о строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ)
- Куда: в орган местного самоуправления (администрацию) по месту участка — лично, почтой, через МФЦ или на «Госуслугах».
- Что приложить: уведомление о планируемом строительстве (форма Приказа Минстроя № 591/пр), где раздел 4 — эта СПОЗУ; правоустанавливающие документы на участок; для доверенного лица — доверенность.
- Срок ответа: до 7 рабочих дней орган направляет уведомление о соответствии (или несоответствии) параметрам. Соответствие действует 10 лет.
- Отступы и параметры итогово уточняются по ГПЗУ (ст. 57.3 ГрК РФ) и ПЗЗ муниципалитета; координаты границ перед подачей сверьте с актуальной выпиской ЕГРН.
Приаэродромная территорияаэродром Аэродром Джидапроверить
Ближайший аэродром — Аэродром Джида (~48 км). вероятно вне приаэродромной территории
Опорный населённый пункт (ОНП)единый перечень 2160 ОНПне входит
Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ).
Вывод: особого приоритета господдержки по линии ОНП нет; развитие территории — по общим нацпроектам и госпрограммам региона (см. «План развития территории»).
Экология · санитарные объектыООПТ · полигоны ТКО · кладбища · СЗЗчисто
- ООПТ: Алтачейский заказник — 72.5 км
- ООПТ: Байкальский заповедник — 81.6 км
- ООПТ: ООПТ Мамай — 107.6 км
Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.
КРТ · не входитГИСОГД / ГИС Торгине входит
Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.
План развития территории (5–10 лет)нацпроекты + госпрограммы субъекта11 программ
Федеральные (нацпроекты 2025–2030):
- Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, сельская ипотека, инфраструктура (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))
Региональные госпрограммы субъекта:
- Разработка бизнес-плана
- Содействие в размещении субъекта МСП на электронных торговых площадках
- Анализ потенциала малых и средних предприятий, выявление текущих потребностей и проблем предприятий, влияющих на их конкурентоспособность
- Содействие в проведении патентных исследований
Вывод: Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.
Стоимость и оценкаФСО № I–XI: сравнительный подход (аналогичные участки района), НЭИ — жилая застройка≈ 1 млн ₽
Рыночная оценка — ≈ 600 000 ₽ (60 000 ₽/сотку · 6 000 000 ₽/га). сравнительный подход ФСО № 7 (аналоги района из полного разбора)
Кадастровая стоимость — 148 540 ₽ (149 ₽/м² · 14 854 ₽/сотку · 1 485 400 ₽/га)
Цена продажи — 1 000 000 ₽
Аналоги района (CIAN):
- 2 040 сот · — · 400 000 ₽/сотку
- 15 002 000 сот · — · 600 000 ₽/сотку
- 8 001 200 сот · — · 250 000 ₽/сотку
Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (сравнительный подход ФСО № 7, аналоги района из полного разбора): ≈ 600 000 ₽ (60 000 ₽/сотку).
Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.
Банки и программы под участокподбор из реестра · 5 программ5 программ
- Сельская ипотека (ПП РФ № 1567) · Россельхозбанк (оператор), Сбербанк, ДОМ.РФ — 0,1–3% годовых · до 6 млн ₽ · господдержка
- Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 6 млн ₽ · господдержка
- Дальневосточная и Арктическая ипотека (ПП РФ № 1609) · Уполномоченные банки ДФО/Арктики — 2% годовых · до 9 млн ₽ · господдержка
- Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — 22,6–39,64% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 5 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-27 · до 30 млн ₽ · господдержка
Материнский (семейный) капиталСФР (Соц. фонд России)728 921 ₽ (на 1-го) / 963 243 ₽ (на 2-го), 2026
Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.
Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).
Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).
Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)
Социальная газификация (догазификация)Единый оператор газификации / Газпром межрегионгаздо границы участка — БЕСПЛАТНО; льготным — ≥100 тыс льготным (федеральный минимум)
Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.
Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.
Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.
Основание: ПП РФ № 1547
Региональный материнский капиталорган соцзащиты субъекта288 973 ₽ — 2-й (после 2020)
Региональная выплата семьям с детьми — на улучшение жилищных условий/ИЖС/погашение ипотеки.
Кому положено: По условиям субъекта (число детей, доход, срок проживания).
Как получить: Заявление в орган соцзащиты субъекта / Госуслуги.
Основание: закон субъекта
Земля многодетным / выплата взаменОМСУ / орган соцзащитыучасток или выплата взамен (по субъекту)
Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).
Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).
Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.
Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта
Ориентировочная смета благоустройствазабор · скважина · септик · земляные (421/пр · ФСНБ · рынок)≈ 568 000 ₽
- Забор и ворота — ≈ 265 598 ₽
- Скважина и водоснабжение — ≈ 145 960 ₽
- Септик (локальная очистная станция) — «под ключ» с монтажом — ≈ 118 900 ₽
Септик (подбор): Топас Топас 5 ≈ 118 900 ₽ (по числу жильцов/УГВ).
ИТОГО ориентир: ≈ 568 000 ₽ (с резервом 7%).
Вывод: базовое обустройство участка под ИЖС ≈ 568 000 ₽ — заложите в бюджет сверх цены земли и дома. Смета ориентировочная, точность ±20–30 %. Цены — медиана рыночных источников (МО/СПб, 2025–2026) с региональным коэффициентом. Итог уточняется после выезда специалиста и изысканий (глубина водоноса для скважины, УГВ/грунт для септика). Не является публичной офертой.
лиственница, ель сибирская, сосна, кедровый стланик, карликовая берёза, рябина, ирга, спирея, смородина, жимолость (аборигены-экстремалы)
борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский, ячмень гривастый
| Налог | База | Ставка | Ориентир. сумма/год |
|---|---|---|---|
| Земельный налог (гл. 31 НК)Местный налог. Точную ставку и льготы устанавливает муниципалитет; проверить в сервисе ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам». | кадастровая стоимость земли 148 540 ₽ | до 0,3 % (сельхоз/ЛПХ/садоводство/ИЖС — ст. 394) | ориентир 446 ₽/год (по предельной ставке; точная — по решению муниципалитета) |
| Налог на имущество физлиц (гл. 32 НК)Возникнет после постановки дома/строения на кадастр: жилой дом — 0,1 %, вычет −50 м² (ст. 403/406). | — | — | не начисляется (капитальных строений на участке нет) |
НДФЛ 13 % (15 % с превышения 2,4 млн ₽ дохода/год) с дохода от продажи; ОСВОБОЖДЕНИЕ при владении ≥ 5 лет (общий срок) или ≥ 3 лет (наследство/дарение от близких, приватизация, рента, ЕДИНСТВЕННОЕ жильё — ст. 217.1). Вычет 1 млн ₽ (жильё/земля) или «доход минус расходы» (ст. 220). Семьи с 2+ детьми при покупке нового жилья — освобождение (п. 2.1 ст. 217.1).
- •Земельный налог — вычет на 600 м² (6 соток) по ОДНОМУ участку (ст. 391 п. 5): пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I/II и с детства, дети-инвалиды, ветераны ВОВ/боевых действий, чернобыльцы, МНОГОДЕТНЫЕ (3+ детей). Беззаявительно с 2018.
- •Налог на имущество — полное освобождение по ОДНОМУ объекту каждого вида (ст. 407): пенсионеры, инвалиды I/II и с детства, ветераны, Герои, военнослужащие; многодетным — доп. вычет.
- •Освобождение от земельного налога (ст. 395): КМНС, религиозные организации и др.
- •Региональные/муниципальные льготы — сверх федеральных (могут расширять круг и размер); проверять по акту субъекта/муниципалитета и сервису ФНС.
Личное использование (дом для себя): предпринимательских налогов нет; при сдаче в аренду — НДФЛ 13 % или НПД 4/6 %.
Ставки предельные по НК РФ; точную ставку и льготы по вашему участку — в сервисе ФНС по ОКТМО (nalog.gov.ru).
Участок под жилой дом — с учётом ограничений.
Участок под индивидуальный жилой дом — 10 сот., село Гусиное Озеро, улица Озерная. Строить можно с условиями. Условия: Зоны санитарной охраны (ЗСО)группового водозабора централизованного водоснабжения населения 3 пояс с. Тапхар, с. Иволгин; Зона подтопления на территории прилегающей к зоне затопления р. Цаган-Гол в с. Гусиное Озеро Селенгинского района Респ; Зона умеренного подтопления территории с. Гусиное Озеро Селенгинского района Республики Бурятия, прилегающей к р. Цаган-. Застройка до ≈300 м².
Карты и схемы
Подберём кредиты, гранты и субсидии под ваш сценарий — с отсевом неподходящих.
На тест-периоде проверка в пакете — от 800 ₽ вместо 2 300 ₽ за разовую. После тестирования цены станут регулярными — заметно выше.
Заключение подготовлено Земельным навигатором на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Маркетплейс земельных участков — landszs.ru.