Нажмите «Скачать PDF» — файл заключения загрузится автоматически (работает и на телефоне, и в Telegram). Заключение также всегда доступно в вашем кабинете — раздел «Мои заключения».
Вывод: в окружении 16 объектов инфраструктуры (магазины, соцобъекты, отдых), ближайшее — 237 м. Транспортная доступность: Электричка — 6 км. Инфраструктура и транспорт в доступности — участок ликвиден для жизни и перепродажи.
Право и собственникЕГРН · долевая собственность2 совладельца
общая долевая собственность (2 собственника по 1/2). В сделке участвуют все доли; при продаже доли действует преимущественное право (ст. 250 ГК). Имена собственников не публикуются.
Границы ранее учтённые — возможны расхожденияЕГРН · статус «ранее учтённый»уточнить межеванием
Участок ранее учтённый — границы внесены в ЕГРН декларативно или по устаревшим измерениям и могут не совпадать с фактической границей на местности. При точном межевании Росреестр может выявить заход на смежный или муниципальный участок (даже 0,5–1 м), который автоматическая проверка по открытым данным НЕ покажет — расхождение мало и муниципальная земля часто не разграничена (нет участка-соседа для сравнения).
- Заказать вынос точек границ в натуру + контрольное межевание у кадастрового инженера — сверить с фактической и муниципальной границей.
- Если выявлен заход: реестровая ошибка — исправление по ст. 61 ФЗ-218 (если ошибка межевания); либо перераспределение/«прирезка» за плату (ст. 39.28–39.29 ЗК); ошибка Росреестра тоже возможна.
- Уточнить границы ДО сделки и ДО начала строительства (отступы считаются от юридической границы).
Обременение · запрещение регистрацииФССП, Западный ОСП Приморского р-насделка заблокирована
Актуальное обременение по ЕГРН: Запрещение регистрации (ФССП, Западный ОСП Приморского р-на) от 08.06.2026, основание — постановление СПИ, ИП 360513/26/78024. сделка заблокирована до снятия запрета старая ипотека Банк «Советский» 2014 истекла 21.07.2016 — НЕ активна. ФИО собственников не публикуются (ПДн).
Категория, зона и ВРИпод цель использованияжилой дом разрешён
Земли населенных пунктов, ВРИ «для ведения садоводства». По ст. 3 ФЗ-217 разрешён жилой дом с постоянной регистрацией, а также садовый дом и хозпостройки.
Основные виды разрешённого использования:
- Ведение дачного/садоводческого хозяйства для собственных нужд
- Жилой дом с постоянной регистрацией (ст. 3 ФЗ-217, до 3 надземных этажей / ≤20 м)
- Садовый дом (сезонный), выращивание с/х культур для себя
Условно разрешённые:
- Хозпостройки, теплицы, баня, гараж
Вспомогательные:
- Инженерные сети, скважина/колодец, септик, подъезд
Дачное/садоводческое — для собственных нужд: разрешён капитальный жилой дом с пропиской (ФЗ-217), КФХ/агробизнес НЕ требуется. Категория земель на право дома не влияет (ФЗ-217 действует и на сельхоз-дачных).
Источник: ВРИ — из выписки ЕГРН (НСПД/Росреестр); жилой дом в дачном/садовом — ФЗ-217 ст. 3; параметры — по ПЗЗ территории + СП 53.13330.2019. Классификатор — Приказ Росреестра № П/0412.
ЗОУИТ · зоны с особыми условиямислои НСПДне выявлены
Зоны с особыми условиями использования по слоям НСПД не выявлены.
Рекомендации перед сделкойпроверка продавца · регистрационные рискичек-лист
До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:
- Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
- Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
- Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
- Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
- Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
- Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
- Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.
Проверка продавца · банкротство и арестыЕФРСБ · kad.arbitr · ФССП · залоги ФНПтребуется проверка
Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:
- актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
- ФИО собственника полностью + дата рождения
- ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)
Что и сколько можно построить (расчёт по ПЗЗ)Зона садоводства/дачного хозяйства — разрешён капитальный жилой дом (ФЗ-217) · обмер по координатам НСПДдом 139 м² + запас
На садовом/дачном участке разрешён капитальный жилой дом (ФЗ-217, до 3 эт./20 м). Максимальная площадь застройки (все строения) — не более 30% участка ≈ 210 м²; озеленение — не менее 40%. Габаритное «пятно» (участок минус отступы 3 м) — верхняя геометрическая граница, но фактически застраивается только Кз-доля. Площадь застройки существующего дома в ЕГРН отсутствует — оценочно; точно по техплану.
Источник: Жилой дом на садовом/дачном участке — ФЗ-217 ст. 23 (независимо от категории земель); параметры — ПЗЗ территории + СП 53.13330.2019. Макс.% застройки 20–40%, ориентир 30%. · обмер НСПД · точно — по ГПЗУ/техплануСуществующий дом (домовладение)выписка ЕГРН на дом139 м²
Жилой дом (садовый дом) 139 м², 2 эт., 2013 г. (кад. 47:07:0000000:86895). Площадь застройки 1 этажа ≈ 70 м² (в ЕГРН нет — оценочно, точно по техплану). Есть запас пятна — можно увеличить дом/пристроить или поставить второе строение (ориентировочно до +140 м²).
Геология, рельеф и грунтCopernicus DEM · SoilGrids · геодезия/топосъёмкауклон 7.2°
Рельеф: высота ≈ 78 м, уклон ≈ 7.2° (пологий), перепад ≈ 29 м (Copernicus DEM GLO-30).
Грунт: лёгкий суглинок/супесь, pH ≈ 5.8. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).
Инженерные сети рядомЛЭП · газопровод · водопровод (карты линейных объектов)сети
- Электро: ВЛ (распределительная) — ≈ 204 м
- Газ: централизованная — ≈ 1.7 км
- Вода: централизованная — ≈ 3.2 км
В границах населённого пунктакатегория земельв границах НП
Участок в границах населённого пункта — проще подключение к сетям и оформление, чем на межселенных землях.
Ориентация участка · где солнце, откуда ветерроза ветров (СП 131.13330) · инсоляция (СанПиН 1.2.3685-21)окна на юг
Приаэродромная территорияаэродром Левашово (военный)проверить
Ближайший аэродром — Левашово (военный) (~5.7 км). вероятно 6 подзона (шумовая) либо вне ограничительных подзон
Опорный населённый пункт (ОНП)единый перечень 2160 ОНПплюс к цене
Всеволожский муниципальный район — участок в границах/зоне тяготения. Приоритетное бюджетное финансирование инфраструктуры (дороги, газ/вода/электро/канализация, интернет), строительство соцобъектов (школы/ФАП/ДК), благоустройство (нацпроект «Инфраструктура для жизни»). Земля в ОНП дороже и ликвиднее — конкурентное преимущество. Перечень 2160 ОНП (протокол Правкомиссии № 143пр от 16.12.2024).
Вывод: участок в опорном НП — приоритет госбюджета на инфраструктуру, спрос и цена выше средних.
Экология · санитарные объектыООПТ · полигоны ТКО · кладбища · СЗЗесть рядом
- ООПТ: Шуваловский парк как объект Всемирного наследия ЮНЕСКО — 4.3 км
- ООПТ: Государственный природный заказник «Новоорловский» — 7.8 км
- ООПТ: Особо охраняемая природная территория «Озеро Вероярви» — 12.2 км
- полигон ТКО/свалка — 5.9 км
- полигон ТКО/свалка — 6.1 км
- полигон ТКО/свалка — 6.1 км
- полигон ТКО/свалка — 6.1 км
Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.
КРТ · не входитГИСОГД / ГИС Торгине входит
Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.
План развития территории (5–10 лет)нацпроекты + госпрограммы субъекта11 программ
Федеральные (нацпроекты 2025–2030):
- Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, сельская ипотека, инфраструктура (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))
Региональные госпрограммы субъекта:
- Программа финансирования "Проекты импортозамещения" Фонда поддержки предпринимательства и промышленности Ленинградской области
- Консультирование об услугах Регионального центра инжиниринга
- Комплексная услуга в области промышленного дизайна
- Составление бизнес-планов / ТЭО / инвестиционных меморандумов для инвестиционных проектов предприятий
Вывод: участок в опорном НП — приоритет бюджета на дороги, сети и соцобъекты, земля дорожает. Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.
Стоимость и оценкаФСО № I–XI: сравнительный подход (аналогичные участки района), НЭИ — жилая застройка≈ 6 млн ₽
Рыночная оценка — ≈ 6 000 000 ₽ (768 000 ₽/сотку · 76 800 000 ₽/га). сравнительный подход ФСО № 7 (аналоги района из полного разбора)
Кадастровая стоимость — 1 749 664 ₽ (2 500 ₽/м² · 249 952 ₽/сотку · 24 995 200 ₽/га)
Кадастровая дома — 2 225 847 ₽
Цена домовладения — 21 000 000 ₽
Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (сравнительный подход ФСО № 7, аналоги района из полного разбора): ≈ 6 000 000 ₽ (768 000 ₽/сотку).
Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.
Банки и программы под участокподбор из реестра · 4 программ4 программ
- Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 12 млн ₽ · господдержка
- Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — 22,6–39,64% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-20 · до 5 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-20 · до 60 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС (рыночная, по договору подряда через эскроу) · Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ и др. — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-20 · до 20 млн ₽ · господдержка
Материнский (семейный) капиталСФР (Соц. фонд России)728 921 ₽ (на 1-го) / 963 243 ₽ (на 2-го), 2026
Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.
Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).
Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).
Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)
Социальная газификация (догазификация)Единый оператор газификации / Газпром межрегионгаздо границы участка — БЕСПЛАТНО; льготным — до 300 000 ₽ (ветераны/СВО), 201к льготным
Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.
Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.
Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.
Основание: ПП РФ № 1547
Региональный материнский капиталорган соцзащиты субъекта~126 936 ₽ + 140к матери до 27 — 1/2-й доходовый
Региональная выплата семьям с детьми — на улучшение жилищных условий/ИЖС/погашение ипотеки.
Кому положено: По условиям субъекта (число детей, доход, срок проживания).
Как получить: Заявление в орган соцзащиты субъекта / Госуслуги.
Основание: закон субъекта
Земля многодетным / выплата взаменОМСУ / орган соцзащитыземельный капитал; СВО 450 000 ₽
Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).
Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).
Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.
Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта
весь набор зоны 4 + черешня (с укрытием), актинидия, укрывной виноград, рододендрон, клематис, декоративные яблони, кизильник
борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский, шиповник морщинистый
региональный акт ЛО; ориентир СП 82.13330
| Налог | База | Ставка | Ориентир. сумма/год |
|---|---|---|---|
| Земельный налог (гл. 31 НК)Местный налог. Точную ставку и льготы устанавливает муниципалитет; проверить в сервисе ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам». | кадастровая стоимость земли 1 749 664 ₽ | до 0,3 % (сельхоз/ЛПХ/садоводство/ИЖС — ст. 394) | ориентир 5 249 ₽/год (по предельной ставке; точная — по решению муниципалитета) |
| Налог на имущество физлиц (гл. 32 НК)Местный налог. Вычет −50 м² на жилой дом (−20 кв./−10 комн.); многодетным доп. −5/−7 м² на ребёнка. Точная ставка — муниципалитет/ФНС. | кадастр. стоимость дома за вычетом 50 м² (ст. 403) ≈ 1 425 182 ₽ | до 0,1 % (жилой дом/гараж/хозпостройка ≤50 м² — ст. 406) | ориентир 1 425 ₽/год |
НДФЛ 13 % (15 % с превышения 2,4 млн ₽ дохода/год) с дохода от продажи; ОСВОБОЖДЕНИЕ при владении ≥ 5 лет (общий срок) или ≥ 3 лет (наследство/дарение от близких, приватизация, рента, ЕДИНСТВЕННОЕ жильё — ст. 217.1). Вычет 1 млн ₽ (жильё/земля) или «доход минус расходы» (ст. 220). Семьи с 2+ детьми при покупке нового жилья — освобождение (п. 2.1 ст. 217.1).
- •Земельный налог — вычет на 600 м² (6 соток) по ОДНОМУ участку (ст. 391 п. 5): пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I/II и с детства, дети-инвалиды, ветераны ВОВ/боевых действий, чернобыльцы, МНОГОДЕТНЫЕ (3+ детей). Беззаявительно с 2018.
- •Налог на имущество — полное освобождение по ОДНОМУ объекту каждого вида (ст. 407): пенсионеры, инвалиды I/II и с детства, ветераны, Герои, военнослужащие; многодетным — доп. вычет.
- •Освобождение от земельного налога (ст. 395): КМНС, религиозные организации и др.
- •Региональные/муниципальные льготы — сверх федеральных (могут расширять круг и размер); проверять по акту субъекта/муниципалитета и сервису ФНС.
Личное использование (дом для себя): предпринимательских налогов нет; при сдаче в аренду — НДФЛ 13 % или НПД 4/6 %.
Ставки предельные по НК РФ; точную ставку и льготы по вашему участку — в сервисе ФНС по ОКТМО (nalog.gov.ru).
Купить сейчас нельзя — активный запрет регистрации (ФССП). Сделка только после снятия.
На участке зарегистрированный жилой дом (садовый дом) 139 м². По ЕГРН действует **запрещение регистрации** (ФССП, Западный ОСП Приморского р-на) — регистрация перехода права невозможна. **Купить сейчас нельзя; сделка возможна только после снятия обременения.** Собственность долевая (2 совладельца) — потребуется согласие всех.
Карты и схемы
Подберём кредиты, гранты и субсидии под ваш сценарий — с отсевом неподходящих.
На тест-периоде проверка в пакете — от 800 ₽ вместо 2 300 ₽ за разовую. После тестирования цены станут регулярными — заметно выше.
Заключение подготовлено Земельным навигатором на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Маркетплейс земельных участков — landszs.ru.