Нажмите «Скачать PDF» — файл заключения загрузится автоматически (работает и на телефоне, и в Telegram). Заключение также всегда доступно в вашем кабинете — раздел «Мои заключения».
Вывод: в окружении 16 объектов инфраструктуры (магазины, соцобъекты, отдых), ближайшее — 960 м. Транспортная доступность: Вокзал Раздоры — 2.6 км. Инфраструктура и транспорт в доступности — участок ликвиден для жизни и перепродажи.
Право и собственникЕГРНпроверить
Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.
Границы ранее учтённые — возможны расхожденияЕГРН · статус «ранее учтённый»уточнить межеванием
Участок ранее учтённый — границы внесены в ЕГРН декларативно или по устаревшим измерениям и могут не совпадать с фактической границей на местности. При точном межевании Росреестр может выявить заход на смежный или муниципальный участок (даже 0,5–1 м), который автоматическая проверка по открытым данным НЕ покажет — расхождение мало и муниципальная земля часто не разграничена (нет участка-соседа для сравнения).
- Заказать вынос точек границ в натуру + контрольное межевание у кадастрового инженера — сверить с фактической и муниципальной границей.
- Если выявлен заход: реестровая ошибка — исправление по ст. 61 ФЗ-218 (если ошибка межевания); либо перераспределение/«прирезка» за плату (ст. 39.28–39.29 ЗК); ошибка Росреестра тоже возможна.
- Уточнить границы ДО сделки и ДО начала строительства (отступы считаются от юридической границы).
Обременения праваЕГРНпроверить
Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.
Категория, зона и ВРИчто разрешено по ВРИИЖС
Земли населенных пунктов, ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства». Профильный ВРИ для жилого дома с пропиской.
Основные виды разрешённого использования:
- Индивидуальное жилищное строительство (2.1)
- Блокированная жилая застройка (2.3)
- ЛПХ приусадебный (2.2)
Условно разрешённые:
- Магазины (4.4)
- Дошкольное/начальное образование (3.5.1)
- Бытовое обслуживание (3.3)
Вспомогательные:
- Гаражи, хозпостройки, баня, инж. сети
Виды и параметры — по ПЗЗ территориальной зоны.
ЗОУИТ · выявлено зон: 2слои НСПД (охранные/санитарные)2 зоны
На участок распространяются зоны с особыми условиями использования (по слоям НСПД):
- Приаэродромная территория аэродрома Москва (Внуково) в составе с первой по шестую подзону; ограничение — Приаэродромная территория: в жилых подзонах — шумозащитные решения + санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора + согласование Росавиации; в высотных подзонах — ограничение высоты построек.; основание — Приказ Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково) № 394-П № 17.04.2020
- Шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково); ограничение — Приаэродромная территория: в жилых подзонах — шумозащитные решения + санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора + согласование Росавиации; в высотных подзонах — ограничение высоты построек.; основание — Приказ Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково) № 394-П № 17.04.2020
Итого: строить МОЖНО с учётом ограничений. Главное ограничение — высота (приаэродромная зона), для ИЖС до 15–20 м обычно проходит. Порядок действий:
- Приаэродромная зона: до проектирования согласовать высоту дома с оператором аэродрома / Росавиацией (ст. 47 Возд. кодекса); в 3–6 подзонах ИЖС обычно разрешён с ограничением по высоте — уточнить подзону в местной администрации.
Водоохранная зона · озеро/прудводоём — 400 мст. 65 ВК РФ
Ближайший водоём — озеро/пруд (400 м). Участок попадает/граничит с водоохранной зоной (ст. 65 Водного кодекса РФ): для малых рек ВОЗ — 50–100 м, прибрежная защитная полоса — 30–50 м, береговая полоса (20 м) — общего пользования.
Ограничения: строительство допускается ТОЛЬКО при канализовании (централизованная канализация либо локальные очистные / герметичный септик); запрещены АЗС, свалки, кладбища, стоянка и мойка техники, распашка в прибрежной защитной полосе. Что делать: уточнить точную ширину зоны по длине водотока в бассейновом водном управлении и посадить дом за границей прибрежной защитной полосы.
Рекомендации перед сделкойпроверка продавца · регистрационные рискичек-лист
До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:
- Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
- Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
- Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
- Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
- Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
- Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
- Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.
Проверка продавца · банкротство и арестыЕФРСБ · kad.arbitr · ФССП · залоги ФНПтребуется проверка
Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:
- актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
- ФИО собственника полностью + дата рождения
- ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)
Что и сколько можно построить (расчёт по ПЗЗ)Жилая зона (Ж) — застройка индивидуальными/садовыми жилыми домами — ориентировочно (тип зоны по ПЗЗ требует подтверждения по ГИСОГД) · обмер по координатам НСПДдом ≈299–599 м² · ориентир
⚠ Параметры зоны — ТИПОВОЙ ОРИЕНТИР, а НЕ регламент вашего муниципалитета: точные Кз, этажность и % застройки устанавливает ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД субъекта), в ряде МО Кз ниже (10–20%) — единый 30% подставлять нельзя. Ориентировочная макс. площадь застройки — ≈ 299–599 м² (диапазон Кз 20–40%); озеленение — не менее 40%. Точный расчёт — после получения градрегламента муниципалитета.
Источник: Параметры — по ПЗЗ конкретного муниципалитета (сайт администрации / ГИСОГД); типовой диапазон Кз для зоны Ж 20–40% (СП 53.13330.2019 / СП 30-102-99). Точное значение — по ПЗЗ/ГИСОГД муниципалитета; единый 30% подставлять нельзя. ⚠ Тип территориальной зоны в НСПД не раскрыт (зона по данной точке не оцифрована); зона и предельные параметры приведены как ОРИЕНТИР по ВРИ участка и ПЗЗ муниципалитета — фактический тип зоны и разрешённое использование уточните по карте ГИСОГД муниципалитета. Разрешённое строительство на участке определяется его ВРИ по ЕГРН. · обмер НСПД · точно — по ГПЗУ/техплануГеология, рельеф и грунтCopernicus DEM · SoilGrids · геодезия/топосъёмкаровный
Рельеф: высота ≈ 190 м, уклон ≈ 3° (ровный), перепад ≈ 20 м (Copernicus DEM GLO-30).
Грунт: по SoilGrids. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).
Инженерные сети рядомЛЭП · газопровод · водопровод (карты линейных объектов)сети
- Электро: ВЛ (магистральная) 220 кВ — ≈ 1.4 км
- Газ: централизованная — ≈ 4.3 км
- Вода: локально — ≈ 2.9 км
В границах населённого пунктакатегория земельв границах НП
Участок в границах населённого пункта — проще подключение к сетям и оформление, чем на межселенных землях.
Предельные размеры и потенциал участкаПЗЗ · наибольшее и наиболее эффективное использованиепотенциал
Предельные размеры: требуют уточнения по ПЗЗ муниципалитета — без минимального размера ЗУ делимость и точное число участков не рассчитываются. предельные размеры ЗУ не установлены — уточнить по ПЗЗ муниципалитета / закону субъекта (сайт администрации / ГИСОГД).
Ориентация участка · где солнце, откуда ветерроза ветров (СП 131.13330) · инсоляция (СанПиН 1.2.3685-21)окна на юг
Схема построена по реальному контуру участка (НСПД (кэш)). Дом показан как ПРИМЕР комфортного размещения — у фасадной границы (не по центру), сад/двор за домом; скважина у дома, септик в дальней части (≥8 м от скважины, ≥5 м от дома). Виды использования и параметры застройки (Кз, предельные размеры участка, этажность/высота) устанавливает градостроительный регламент ПЗЗ для территориальной зоны участка (зона определяется по генплану поселения); конкретные значения извлекаются из ПЗЗ. Итоговая посадка дома — по ГПЗУ и с учётом стороны улицы/инсоляции. Готова к разделу 4 уведомления о планируемом строительстве.
Как подать уведомление о строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ)
- Куда: в орган местного самоуправления (администрацию) по месту участка — лично, почтой, через МФЦ или на «Госуслугах».
- Что приложить: уведомление о планируемом строительстве (форма Приказа Минстроя № 591/пр), где раздел 4 — эта СПОЗУ; правоустанавливающие документы на участок; для доверенного лица — доверенность.
- Срок ответа: до 7 рабочих дней орган направляет уведомление о соответствии (или несоответствии) параметрам. Соответствие действует 10 лет.
- Отступы и параметры итогово уточняются по ГПЗУ (ст. 57.3 ГрК РФ) и ПЗЗ муниципалитета; координаты границ перед подачей сверьте с актуальной выпиской ЕГРН.
Приаэродромная территорияаэродром Внуковопроверить
Ближайший аэродром — Внуково (~13.9 км). вероятно 6 подзона (шумовая) либо вне ограничительных подзон
Опорный населённый пункт (ОНП)единый перечень 2160 ОНПне входит
Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ).
Вывод: особого приоритета господдержки по линии ОНП нет; развитие территории — по общим нацпроектам и госпрограммам региона (см. «План развития территории»).
Экология · санитарные объектыООПТ · полигоны ТКО · кладбища · СЗЗесть рядом
- ООПТ: Лохин остров — 6.2 км
- ООПТ: Нижняя терраса с западной и восточной руинными арками, подпорной стеной, лестницей и гротом с воротами — 7.9 км
- ООПТ: Природный заказник Долина реки Сетунь — 9.7 км
- полигон ТКО/свалка — 5.1 км
- полигон ТКО/свалка — 7.2 км
- полигон ТКО/свалка — 7.6 км
- полигон ТКО/свалка — 11.3 км
Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.
КРТ · не входитГИСОГД / ГИС Торгине входит
Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.
План развития территории (5–10 лет)нацпроекты + госпрограммы субъекта3 программ
Федеральные (нацпроекты 2025–2030):
- Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, инфраструктура (в Москве/МО/СПб сельская ипотека НЕ применяется — территория исключена) (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))
Вывод: Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.
Стоимость и оценкаФСО № I–XI: сравнительный подход (аналогичные участки района), НЭИ — жилая застройка≈ 3 млн ₽
Рыночная оценка — ≈ 3 293 400 ₽ (220 000 ₽/сотку · 22 000 000 ₽/га). сравнительный подход ФСО № 7: медиана 8 аналогов района (реестр цен, жилое)
Кадастровая стоимость — 23 886 656 ₽ (15 956 ₽/м² · 1 595 635 ₽/сотку · 159 563 500 ₽/га)
Цена продажи — 92 000 000 ₽
Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (сравнительный подход ФСО № 7: медиана 8 аналогов района (реестр цен, жилое)): ≈ 3 293 400 ₽ (220 000 ₽/сотку).
Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.
Банки и программы под участокподбор из реестра · 4 программ4 программ
- Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 12 млн ₽ · господдержка
- Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — от 22,6% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-30 · до 5 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — от 20,01% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-30 · до 60 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС (рыночная, по договору подряда через эскроу) · Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ и др. — от 20,01% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-30 · до 20 млн ₽ · господдержка
Материнский (семейный) капиталСФР (Соц. фонд России)728 921 ₽ (на 1-го) / 963 243 ₽ (на 2-го), 2026
Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.
Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).
Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).
Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)
Социальная газификация (догазификация)Единый оператор газификации / Газпром межрегионгаздо границы участка — БЕСПЛАТНО; льготным — до 80 000 ₽ оборудование льготным
Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.
Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.
Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.
Основание: ПП РФ № 1547
Земля многодетным / выплата взаменОМСУ / орган соцзащиты~400 000 ₽ (без НДФЛ)
Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).
Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).
Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.
Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта
Ориентировочная смета благоустройствазабор · скважина · септик · земляные (421/пр · ФСНБ · рынок)≈ 833 000 ₽
- Забор и ворота — ≈ 423 170 ₽
- Скважина и водоснабжение — ≈ 195 800 ₽
- Септик (локальная очистная станция) — «под ключ» с монтажом — ≈ 159 500 ₽
Септик (подбор): Топас Топас 5 ≈ 159 500 ₽ (по числу жильцов/УГВ).
ИТОГО ориентир: ≈ 833 000 ₽ (с резервом 7%).
Вывод: базовое обустройство участка под ИЖС ≈ 833 000 ₽ — заложите в бюджет сверх цены земли и дома. Цены — медиана рыночных источников (МО/СПб, 2025–2026) с региональным коэффициентом; заложен резерв 7 % на непредвиденные работы. Итоговая сумма фиксируется после выезда специалиста и изысканий (глубина водоноса для скважины, УГВ/грунт для септика). Не является публичной офертой.
яблоня/груша на морозостойком подвое, слива, вишня, смородина, ирга, калина, туя, ель, сосна, гортензия метельчатая, спирея, сирень, чубушник (среднерусский набор)
борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский
закон МО о зелёном фонде; штраф ЮЛ за инвазивные до 1 млн ₽
| Налог | База | Ставка | Ориентир. сумма/год |
|---|---|---|---|
| Земельный налог (гл. 31 НК)Местный налог. Точную ставку и льготы устанавливает муниципалитет; проверить в сервисе ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам». | кадастровая стоимость земли 23 886 656 ₽ | до 0,3 % (сельхоз/ЛПХ/садоводство/ИЖС — ст. 394) | ориентир 71 660 ₽/год (по предельной ставке; точная — по решению муниципалитета) |
| Налог на имущество физлиц (гл. 32 НК)Местный налог. Вычет −50 м² на жилой дом (−20 кв./−10 комн.); многодетным доп. −5/−7 м² на ребёнка. Точная ставка — муниципалитет/ФНС. | кадастровая стоимость строения (вычет −50 м² для жилого дома) | до 0,5 % (нежилое; 2 % — объекты >300 млн ₽/из перечня) | по кадастровой стоимости × ставка муниципалитета |
НДФЛ 13 % (15 % с превышения 2,4 млн ₽ дохода/год) с дохода от продажи; ОСВОБОЖДЕНИЕ при владении ≥ 5 лет (общий срок) или ≥ 3 лет (наследство/дарение от близких, приватизация, рента, ЕДИНСТВЕННОЕ жильё — ст. 217.1). Вычет 1 млн ₽ (жильё/земля) или «доход минус расходы» (ст. 220). Семьи с 2+ детьми при покупке нового жилья — освобождение (п. 2.1 ст. 217.1).
- •Земельный налог — вычет на 600 м² (6 соток) по ОДНОМУ участку (ст. 391 п. 5): пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I/II и с детства, дети-инвалиды, ветераны ВОВ/боевых действий, чернобыльцы, МНОГОДЕТНЫЕ (3+ детей). Беззаявительно с 2018.
- •Налог на имущество — полное освобождение по ОДНОМУ объекту каждого вида (ст. 407): пенсионеры, инвалиды I/II и с детства, ветераны, Герои, военнослужащие; многодетным — доп. вычет.
- •Освобождение от земельного налога (ст. 395): КМНС, религиозные организации и др.
- •Региональные/муниципальные льготы — сверх федеральных (могут расширять круг и размер); проверять по акту субъекта/муниципалитета и сервису ФНС.
Личное использование (дом для себя): предпринимательских налогов нет; при сдаче в аренду — НДФЛ 13 % или НПД 4/6 %.
Ставки предельные по НК РФ; точную ставку и льготы по вашему участку — в сервисе ФНС по ОКТМО (nalog.gov.ru).
Участок под жилой дом — с учётом ограничений.
Участок под индивидуальный жилой дом — 15 сот., ГП-1, уч.77.. Строить можно с условиями. Условия: приаэродромная территория, подзоны 6 — согласование авиашума (Росавиация). Застройка до ≈449 м².
Карты и схемы
Подберём кредиты, гранты и субсидии под ваш сценарий — с отсевом неподходящих.
На тест-периоде проверка в пакете — от 800 ₽ вместо 2 300 ₽ за разовую. После тестирования цены станут регулярными — заметно выше.
Заключение подготовлено Земельным навигатором на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Маркетплейс земельных участков — landszs.ru.