Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.

Участок ранее учтённый — границы внесены в ЕГРН декларативно или по устаревшим измерениям и могут не совпадать с фактической границей на местности. При точном межевании Росреестр может выявить заход на смежный или муниципальный участок (даже 0,5–1 м), который автоматическая проверка по открытым данным НЕ покажет — расхождение мало и муниципальная земля часто не разграничена (нет участка-соседа для сравнения).

• Заказать вынос точек границ в натуру + контрольное межевание у кадастрового инженера — сверить с фактической и муниципальной границей.
• Если выявлен заход: реестровая ошибка — исправление по ст. 61 ФЗ-218 (если ошибка межевания); либо перераспределение/«прирезка» за плату (ст. 39.28–39.29 ЗК); ошибка Росреестра тоже возможна.
• Уточнить границы ДО сделки и ДО начала строительства (отступы считаются от юридической границы).

Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.

Земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ «Для садоводства». По ст. 3 ФЗ-217 разрешён жилой дом с постоянной регистрацией, а также садовый дом и хозпостройки.

Основные виды разрешённого использования:

• Ведение дачного/садоводческого хозяйства для собственных нужд
• Жилой дом с постоянной регистрацией (ст. 3 ФЗ-217, до 3 надземных этажей / ≤20 м)
• Садовый дом (сезонный), выращивание с/х культур для себя

Условно разрешённые:

• Хозпостройки, теплицы, баня, гараж

Вспомогательные:

• Инженерные сети, скважина/колодец, септик, подъезд

Дачное/садоводческое — для собственных нужд: разрешён капитальный жилой дом с пропиской (ФЗ-217), КФХ/агробизнес НЕ требуется. Категория земель на право дома не влияет (ФЗ-217 действует и на сельхоз-дачных).

Источник: ВРИ — из выписки ЕГРН (НСПД/Росреестр); жилой дом в дачном/садовом — ФЗ-217 ст. 3; параметры — по ПЗЗ территории + СП 53.13330.2019. Классификатор — Приказ Росреестра № П/0412.

На участок распространяются зоны с особыми условиями использования (по слоям НСПД):

• Третья подзона приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово); ограничение — 1. В границах третьей подзоны запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, приведенные в пункте 2 настоящей таблицы. 2. Строительство и реконструкция зданий, сооружений в границах третьей подзоны разрешается после определения максимально допустимой высоты здания, сооружения в зависимости от местоположения путем проведения соответствующих расчетов в соответствии с требованиями ФАП-262 с учетом следующих абсолютных высот ограничения объектов в Балтийской системе высот 1977 года. Подпункт 3 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. Подпункт 3 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 135-Ф3. Подпункт «б» пункта 1(1) Положения. Зона установлена бессрочно.; основание — Приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Москва (Домодедово)" № 892-П № 13.10.2023
• Приаэродромная территория аэродрома гражданской авиации Москва (Домодедово); ограничение — На приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности. Пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. Зона установлена бессрочно.; основание — Приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово)" № 892-П № 13.10.2023
• Сектор 3.1 третьей подзоны приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово); ограничение — 1. 1. В границах третьей подзоны запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, приведенные в пункте 2 настоящей таблицы. 2. Строительство и реконструкция зданий, сооружений в границах третьей подзоны разрешается после определения максимально допустимой высоты здания, сооружения в зависимости от местоположения путем проведения соответствующих расчетов в соответствии с требованиями ФАП-262 с учетом следующих абсолютных высот ограничения объектов в Балтийской системе высот 1977 года : 330 м. 3. В границах третьей подзоны строительство, реконструкция объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. 4. При наложении секторов третьей и четвертой подзон ограничения предельной абсолютной высоты размещения объектов капитального строительства принимаются по наименьшему показателю высотных ограничений. Подпункт 3 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. Подпункт 3 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 135-Ф3. Подпункт «б» пункта 1(1) Положения.; основание — Приказ об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Москва (Домодедово) № 892-П № 13.10.2023
• Пятая подзона приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово); ограничение — 1. В границах пятой подзоны запрещается размещать опасные производственные объекты , функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. 2. В границах пятой подзоны допускается эксплуатация, строительство, реконструкция, капитальный ремонт, техническое перевооружение, консервация (далее – размещение) опасных производственных объектов при их соответствии установленным в пункте 3 настоящей таблицы ограничениям. 3. Максимальные радиусы зон поражения при происшествиях техногенного характера на опасных производственных объектах, находящихся в пятой подзоне приаэродромной территории, в которых размещение таких объектов возможно, не должны достигать: по вертикали – высоты пролета воздушных судов (высота поверхности ограничения препятствий в третьей подзоне приаэродромной территории); по горизонтали – внешних границ первой и второй подзон приаэродромной территории аэродрома. 4. При невозможности соблюдения ограничений, предусмотренных пунктом 3 настоящей таблицы, размещение опасных производственных объектов должно выполняться на основании специальных технических условий, разработанных для конкретного объекта капитального строительства в соответствии с положениями приказа Минстроя России от 30 ноября 2020 г. № 734/пр «Об утверждении Порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства» (зарегистрирован Минюстом России 18 декабря 2020 г., регистрационный № 61581) с изменениями, внесенными приказом Минстроя России от 22 октября 2021 г. № 774/пр (зарегистрирован Минюстом России 29 ноября 2021 г., регистрационный № 66058) (далее – Приказ № 734) и(или) Обоснования безопасности опасного производственного объекта, разрабатываемого на основании Федерального закона № 116-ФЗ. Подпункт 5 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации. Подпункт 5 пункта 3 статьи 1 Федерального закона № 135-Ф3. Подпункт «г» пункта 1(1) Положения. Пункт 4 статьи 3 Федерального закона № 116-ФЗ.Статья 107 Земельного кодекса Российской Федерации. Зона установлена бессрочно.; основание — Приказ "Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Москва (Домодедово)" № 892-П № 13.10.2023

Итого: строить МОЖНО с учётом ограничений. Главное ограничение — высота (приаэродромная зона), для ИЖС до 15–20 м обычно проходит. Порядок действий:

• Приаэродромная зона: до проектирования согласовать высоту дома с оператором аэродрома / Росавиацией (ст. 47 Возд. кодекса); в 3–6 подзонах ИЖС обычно разрешён с ограничением по высоте — уточнить подзону в местной администрации.

До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:

• Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
• Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
• Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
• Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
• Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
• Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
• Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.

Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:

• актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
• ФИО собственника полностью + дата рождения
• ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)

Рельеф: высота ≈ 172 м, уклон ≈ 2.1° (ровный), перепад ≈ 12 м (Copernicus DEM GLO-30).

Грунт: по SoilGrids. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).

• Электро: ВЛ (магистральная) 35 кВ — ≈ 614 м
• Газ: централизованная — ≈ 1.3 км
• Вода: локально — ≈ 1.8 км

Ближайший аэродром — Остафьево (~18.8 км). вероятно вне приаэродромной территории

Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ).

Вывод: особого приоритета господдержки по линии ОНП нет; развитие территории — по общим нацпроектам и госпрограммам региона (см. «План развития территории»).

• ООПТ: ООПТ «Царицыно» — 4.4 км
• ООПТ: Исторический дендропарк В. К. Порозова — 5.6 км
• ООПТ: Дворцово-парковый ансамбль «Царицыно» — 5.7 км
• золоотвалы ТЭЦ-22 — 4.6 км
• полигон ТКО/свалка — 7.1 км
• полигон ТКО/свалка — 9.1 км
• Котельниковское кладбище — 9.3 км

Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.

Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.

Федеральные (нацпроекты 2025–2030):

• Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
• Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, сельская ипотека, инфраструктура (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))

Региональные госпрограммы субъекта:

• Субсидия на возмещение затрат на создание объектов инженерной и транспортной инфраструктурыдля новых промышленных предприятий и (или) для увеличивших производственные мощности существующих промышленных предприятий
• Совместные займы ФРП РФ и РФРП Московской области по программе "Проекты развития"
• Льготные займы РФРП Московской области по программе «Малый инвестпроект»
• Статья 26.18. Льготы, предоставляемые инвесторам, осуществившим капитальные вложения в объекты основных средств

Вывод: Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.

Рыночная оценка — ≈ 1 320 000 ₽ (220 000 ₽/сотку · 22 000 000 ₽/га). доходный подход: капитализация арендной платы за землю

Кадастровая стоимость — 3 975 174 ₽ (6 625 ₽/м² · 662 529 ₽/сотку · 66 252 900 ₽/га)

Цена продажи — 4 900 000 ₽

Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (доходный подход, капитализация арендной платы 22 000 ₽/сотку·год ÷ 10%): ≈ 1 320 000 ₽ (220 000 ₽/сотку). Прямых сопоставимых предложений в открытых источниках на дату сбора не найдено — оценка доходным подходом (самостоятельный ФСО-метод, аналоги не требуются).

Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.

• Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 6 млн ₽ · господдержка
• Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — от 22,6% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-07-20 · до 5 млн ₽ · господдержка
• Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-20 · до 30 млн ₽ · господдержка
• Ипотека на строительство дома ИЖС (рыночная, по договору подряда через эскроу) · Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ и др. — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-07-20 · до 20 млн ₽ · господдержка

Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.

Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).

Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).

Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)

Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.

Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.

Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.

Основание: ПП РФ № 1547

Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).

Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).

Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.

Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта