Нажмите «Скачать PDF» — файл заключения загрузится автоматически (работает и на телефоне, и в Telegram). Заключение также всегда доступно в вашем кабинете — раздел «Мои заключения».
Вывод: в окружении 16 объектов инфраструктуры (магазины, соцобъекты, отдых), ближайшее — 936 м. Транспортная доступность: Вокзал Даниловское — 2.1 км. Инфраструктура и транспорт в доступности — участок ликвиден для жизни и перепродажи.
Право и собственникЕГРНпроверить
Право и история переходов проверяются по актуальной выписке ЕГРН.
Обременения праваЕГРНпроверить
Обременения (запрет ФССП, арест, ипотека) проверяются по актуальной выписке ЕГРН на дату сделки.
Категория, зона и ВРИзона СХ-2 по ПЗЗСХ-2
Земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ «ведение садоводства». По ст. 3 ФЗ-217 разрешён жилой дом с постоянной регистрацией, а также садовый дом и хозпостройки.
Градостроительный регламент зоны СХ-2 (ПЗЗ, ПЗЗ городского округа Кашира, зона СХ-2 (градрегламент прочитан из документа ФГИС ТП)):
- Основные ВРИ: Ведение садоводства (13.2) и дачного хозяйства (13.3): участок 600–2000/3000 м², макс. застройка 40%, отступ от границ 3 м; капитальный садовый/жилой дом (ФЗ-217, до 3 эт./20 м по СП 53.13330). Огородничество (13.1) — застройка 0%.
- Условно разрешённые / вспомогательные ВРИ: Условно (через публичные слушания): ЛПХ (2.2, 40%), магазины (4.4, 50%), детсад/школа (3.5.1), культурное (3.6, 50%), религиозное (3.7), деловое управление (4.1), банки (4.5).
- Градостроительный регламент: максимальный процент застройки (Кз) — 40%; максимум этажей — 3; высота — 20 м; размеры участка — 600–2 000 м².
Основные виды разрешённого использования:
- Ведение садоводства (13.2) и дачного хозяйства (13.3): участок 600–2000/3000 м², макс. застройка 40%, отступ от границ 3 м; капитальный садовый/жилой дом (ФЗ-217, до 3 эт./20 м по СП 53.13330). Огородничество (13.1) — застройка 0%.
- Ведение дачного/садоводческого хозяйства для собственных нужд
- Жилой дом с постоянной регистрацией (ст. 3 ФЗ-217, до 3 надземных этажей / ≤20 м)
- Садовый дом (сезонный), выращивание с/х культур для себя
Условно разрешённые:
- Условно (через публичные слушания): ЛПХ (2.2, 40%), магазины (4.4, 50%), детсад/школа (3.5.1), культурное (3.6, 50%), религиозное (3.7), деловое управление (4.1), банки (4.5).
Вспомогательные:
- Инженерные сети, скважина/колодец, септик, подъезд
Дачное/садоводческое — для собственных нужд: разрешён капитальный жилой дом с пропиской (ФЗ-217), КФХ/агробизнес НЕ требуется. Категория земель на право дома не влияет (ФЗ-217 действует и на сельхоз-дачных).
Источник: ВРИ и параметры застройки — из действующего градрегламента зоны СХ-2 ПЗЗ муниципалитета (ФГИС ТП); основной ВРИ участка по ЕГРН — «ведение садоводства».
ЗОУИТ · зоны с особыми условиямислои НСПДне выявлены
Зоны с особыми условиями использования по слоям НСПД не выявлены.
Водоохранная зона · река/ручейводоём — 300 мст. 65 ВК РФ
Ближайший водоём — река/ручей (300 м). Участок попадает/граничит с водоохранной зоной (ст. 65 Водного кодекса РФ): для малых рек ВОЗ — 50–100 м, прибрежная защитная полоса — 30–50 м, береговая полоса (20 м) — общего пользования.
Ограничения: строительство допускается ТОЛЬКО при канализовании (централизованная канализация либо локальные очистные / герметичный септик); запрещены АЗС, свалки, кладбища, стоянка и мойка техники, распашка в прибрежной защитной полосе. Что делать: уточнить точную ширину зоны по длине водотока в бассейновом водном управлении и посадить дом за границей прибрежной защитной полосы.
Рекомендации перед сделкойпроверка продавца · регистрационные рискичек-лист
До подписания и до регистрации проверьте продавца — это защищает вас от приостановки в Росреестре и потери денег:
- Воинский учёт. При уклонении продавца от повестки Росреестр приостанавливает государственную регистрацию прав на недвижимость (ст. 7.1 Федерального закона от 28.03.1998 № 53-ФЗ; проверка межведомственная). Попросите у продавца свежую выписку из Реестра воинского учёта («Госуслуги») — это снимает риск отказа в регистрации.
- Ограничения для находящихся за границей («закон о релокантах»). С 01.09.2026 (поправки в КоАП) у лиц за рубежом, совершивших определённые правонарушения, имущество может быть арестовано с запретом распоряжаться им и запретом регистрации прав на недвижимость и услуг нотариуса. Если продавец проживает за границей — проверьте отдельно.
- Банкротство и долги. Проверьте продавца по реестру банкротств (ЕФРСБ/Федресурс) и банку данных исполнительных производств (ФССП): арест или банкротство блокируют сделку, а сделки банкрота могут быть оспорены.
- Согласие супруга(и). Для совместно нажитого имущества требуется нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ).
- Свежая выписка из ЕГРН на дату сделки — обременения, аресты и запреты появляются быстро; проверяйте статус непосредственно перед подписанием.
- Объекты культурного наследия (ОКН): не выявлено. Проверено по федеральному реестру ЕГРОКН и слоям НСПД (территории/зоны охраны + защитная зона 200 м, ст. 34.1 ФЗ‑73) — на участок и в радиусе объекты ОКН не зарегистрированы.
- Покупка в рассрочку или через аренду с выкупом: статус продавца проверяйте перед каждым платежом и обязательно перед финальной регистрацией перехода права; сам договор регистрируйте как обременение в ЕГРН.
Проверка продавца · банкротство и арестыЕФРСБ · kad.arbitr · ФССП · залоги ФНПтребуется проверка
Личность продавца по кадастру не видна — нужна отдельная проверка. Навигатор проверит продавца на банкротство, суды, исполнительные производства и залоги. Понадобятся:
- актуальная выписка ЕГРН (правообладатель и обременения)
- ФИО собственника полностью + дата рождения
- ИНН (для юрлица-продавца — ОГРН/ИНН)
Что и сколько можно построить (расчёт по ПЗЗ)СХ-2 — Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства · обмер по координатам НСПДжилой/садовый дом (ФЗ-217)
На землях сельхозназначения градостроительный регламент ПЗЗ не устанавливается (ГрК РФ ст. 36 ч. 6). Для садоводства/дачи жилой или садовый дом разрешён по ФЗ-217 (ст. 23) + СП 53.13330; предельные размеры участка — по областному закону субъекта. Параметры дома — по СП, не по Кз.
📋 Действующий градрегламент ПЗЗ. Зона: Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства (СХ-2). Основные виды использования (ВРИ): Ведение садоводства (13.2) и дачного хозяйства (13.3): участок 600–2000/3000 м², макс. застройка 40%, отступ от границ 3 м; капитальный садовый/жилой дом (ФЗ-217, до 3 эт./20 м по СП 53.13330). Огородничество (13.1) — застройка 0%.. Условно разрешённые / вспомогательные: Условно (через публичные слушания): ЛПХ (2.2, 40%), магазины (4.4, 50%), детсад/школа (3.5.1), культурное (3.6, 50%), религиозное (3.7), деловое управление (4.1), банки (4.5).. Градрегламент: Кз 40%, участок от 600 м² до 2 000 м². Источник: ПЗЗ городского округа Кашира, зона СХ-2 (градрегламент прочитан из документа ФГИС ТП).
Источник: градрегламент ПЗЗ на землях сельхозназначения не устанавливается (ГрК ст. 36 ч. 6) · предельные размеры — закон субъекта · обмер НСПДГеология, рельеф и грунтCopernicus DEM · SoilGrids · геодезия/топосъёмкаровный
Рельеф: высота ≈ 209 м, уклон ≈ 1.4° (ровный), перепад ≈ 12 м (Copernicus DEM GLO-30).
Грунт: тяжёлый суглинок, pH ≈ 6.1. Точные грунты/УГВ — по инженерным изысканиям (СП 47.13330).
Инженерные сети рядомЛЭП · газопровод · водопровод (карты линейных объектов)сети
- Электро: ВЛ (магистральная) 220 кВ — ≈ 3.8 км
- Газ: газопровод в реестре рядом не выявлен — статус по схеме газификации (соц.газификация ПП-1547)
- Вода: локально — ≈ 762 м
Предельные размеры и потенциал участкаПЗЗ · наибольшее и наиболее эффективное использованиепотенциал
В границах населённого пункта: нет (категория земель «Земли сельскохозяйственного назначения» (за границами населённого пункта)).
Предельные размеры: мин. размер участка 600 м², макс. 2 000 м² → раздел по мин. размеру не проходит. ПЗЗ муниципалитета (регламент зоны).
Застройка: Виды разрешённого использования и параметры застройки (макс. % застройки Кз, предельные размеры участка, этажность/высота) устанавливает градостроительный регламент ПЗЗ для территориальной зоны участка (зона определяется по генплану поселения) — извлекаются из ПЗЗ, произвольные значения не подставляются. Дополнительно на садовом/дачном участке действуют ФЗ-217 и СП 53.13330. Для крупного участка главный сценарий — не один дом, а раздел/освоение (см. максимальный сценарий).
Ориентация участка · где солнце, откуда ветерроза ветров (СП 131.13330) · инсоляция (СанПиН 1.2.3685-21)окна на юг
Схема построена по реальному контуру участка (НСПД (кэш)). Дом показан как ПРИМЕР комфортного размещения — у фасадной границы (не по центру), сад/двор за домом; скважина у дома, септик в дальней части (≥8 м от скважины, ≥5 м от дома). Максимальная площадь застройки ограничена Кз 40% по ПЗЗ. Итоговая посадка дома — по ГПЗУ и с учётом стороны улицы/инсоляции. Готова к разделу 4 уведомления о планируемом строительстве.
Как подать уведомление о строительстве (ст. 51.1 ГрК РФ)
- Куда: в орган местного самоуправления (администрацию) по месту участка — лично, почтой, через МФЦ или на «Госуслугах».
- Что приложить: уведомление о планируемом строительстве (форма Приказа Минстроя № 591/пр), где раздел 4 — эта СПОЗУ; правоустанавливающие документы на участок; для доверенного лица — доверенность.
- Срок ответа: до 7 рабочих дней орган направляет уведомление о соответствии (или несоответствии) параметрам. Соответствие действует 10 лет.
- Отступы и параметры итогово уточняются по ГПЗУ (ст. 57.3 ГрК РФ) и ПЗЗ муниципалитета; координаты границ перед подачей сверьте с актуальной выпиской ЕГРН.
Приаэродромная территорияаэродром Аэродром Ступинопроверить
Ближайший аэродром — Аэродром Ступино (~24.4 км). вероятно вне приаэродромной территории
Опорный населённый пункт (ОНП)единый перечень 2160 ОНПне входит
Участок не входит в перечень опорных населённых пунктов (2160 ОНП, распоряжение Правительства РФ).
Вывод: особого приоритета господдержки по линии ОНП нет; развитие территории — по общим нацпроектам и госпрограммам региона (см. «План развития территории»).
Экология · санитарные объектыООПТ · полигоны ТКО · кладбища · СЗЗесть рядом
- ООПТ: Заказник "Дубрава в кв. 36-42 Серебряно-Прудского лесничества" — 19.6 км
- ООПТ: Заказник "Александровский лес" — 22.4 км
- ООПТ: Памятник природы "Широколиственный лес и луга на Мордвесе" — 24.4 км
- полигон ТКО/свалка — 9.1 км
- полигон ТКО/свалка — 9.3 км
- полигон ТКО/свалка — 12.6 км
Вывод: санитарных объектов и ограничивающих ООПТ в непосредственной близости нет — экологически благоприятное окружение, риски минимальны.
КРТ · не входитГИСОГД / ГИС Торгине входит
Участок не входит в зону комплексного развития территории — риска изъятия под КРТ нет.
План развития территории (5–10 лет)нацпроекты + госпрограммы субъекта11 программ
Федеральные (нацпроекты 2025–2030):
- Нацпроект «Инфраструктура для жизни» (дороги, ЖКХ, модернизация ВиВ/теплоснабжения, благоустройство, опорные НП) — ≈4,5 трлн ₽ до 2030 (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Нацпроект «Эффективная и конкурентная экономика» (поддержка МСП, промышленность, АПК) (Указ Президента № 309 от 07.05.2024)
- Госпрограмма комплексного развития сельских территорий (КРСТ) — благоустройство, жильё, инфраструктура (в Москве/МО/СПб сельская ипотека НЕ применяется — территория исключена) (ПП РФ № 696 от 31.05.2019 (в ред.))
Региональные госпрограммы субъекта:
- Субсидия на возмещение затрат на создание объектов инженерной и транспортной инфраструктурыдля новых промышленных предприятий и (или) для увеличивших производственные мощности существующих промышленных предприятий
- Совместные займы ФРП РФ и РФРП Московской области по программе "Проекты развития"
- Льготные займы РФРП Московской области по программе «Малый инвестпроект»
- Статья 26.18. Льготы, предоставляемые инвесторам, осуществившим капитальные вложения в объекты основных средств
Вывод: Территория охвачена мерами развития — рост доступности инфраструктуры и ликвидности участка в горизонте 2025–2030 (нацпроекты) + региональные госпрограммы 5–10 лет.
Рядом коттеджный посёлок «Питеренка»посёлок поблизости (центр ≈ 1.36 км) — условия для справкирядом
Поблизости организованный коттеджный посёлок.
Вывод: посёлок находится рядом (центр ≈ 1.36 км), но это НЕ значит, что участок входит в его состав — уточните принадлежность по кадастровой карте и документам. Данные посёлка приведены для справки (окружение).
Стоимость и оценкаФСО № 7/10: доходный подход — капитализация земельной ренты (аналоги отсутствуют), НЭИ≈ 1 млн ₽
Рыночная оценка — ≈ 1 331 000 ₽ (220 000 ₽/сотку · 22 000 000 ₽/га). доходный подход: капитализация арендной платы за землю
Кадастровая стоимость — 171 911 ₽ (284 ₽/м² · 28 415 ₽/сотку · 2 841 500 ₽/га)
Цена продажи — 300 000 ₽
Кадастровая ≠ рыночная. Рыночная (доходный подход, капитализация арендной платы 22 000 ₽/сотку·год ÷ 10%): ≈ 1 331 000 ₽ (220 000 ₽/сотку). Прямых сопоставимых предложений в открытых источниках на дату сбора не найдено — оценка доходным подходом (самостоятельный ФСО-метод, аналоги не требуются).
Источник: Кадастровая — ЕГРН; аналоги — CIAN/Авито; методика — ФСО, ESOMAR/ISO 20252, методика Навигатора.
Банки и программы под участокподбор из реестра · 4 программ4 программ
- Семейная ипотека (нацпроект «Семья») · Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ и др. уполномоченные — 6% годовых (на весь срок) · до 12 млн ₽ · господдержка
- Потребкредит на любые цели (нецелевой) · Россельхозбанк (и др. — нецелевой) — 22,6–39,64% годовых (мин — Россельхозбанк) — по витринам банков на 2026-08-01 · до 5 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС с эскроу (ВТБ) · ВТБ — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-08-01 · до 60 млн ₽ · господдержка
- Ипотека на строительство дома ИЖС (рыночная, по договору подряда через эскроу) · Россельхозбанк, Сбербанк, ВТБ и др. — 18,4–20,01% годовых (мин — ВТБ) — по витринам банков на 2026-08-01 · до 20 млн ₽ · господдержка
Материнский (семейный) капиталСФР (Соц. фонд России)728 921 ₽ (на 1-го) / 963 243 ₽ (на 2-го), 2026
Можно направить на строительство/покупку жилого дома, погашение ипотеки.
Кому положено: Семья с детьми (сертификат МСК).
Как получить: Заявление в СФР/Госуслуги; на стройку — двумя частями (50% + 50% после основных работ).
Основание: ФЗ-256 (инд. +5,6% с 01.02.2026)
Социальная газификация (догазификация)Единый оператор газификации / Газпром межрегионгаздо границы участка — БЕСПЛАТНО; льготным — до 80 000 ₽ оборудование льготным
Бесплатное подведение газопровода до границы участка в газифицированном НП; льготным категориям — субсидия на оборудование/работы.
Кому положено: Жилой дом в границах населённого пункта с газораспределительной сетью.
Как получить: Заявка через Госуслуги / портал единого оператора газификации / МФЦ.
Основание: ПП РФ № 1547
Земля многодетным / выплата взаменОМСУ / орган соцзащиты~400 000 ₽ (без НДФЛ)
Бесплатный участок под ИЖС/ЛПХ/садоводство ЛИБО денежная выплата взамен участка (семьи с 3+ детьми).
Кому положено: 3+ детей, постановка на учёт (условия по субъекту).
Как получить: Заявление в ОМСУ / орган имущественных отношений субъекта.
Основание: ст. 39.5 ЗК РФ + закон субъекта
Ориентировочная смета благоустройствазабор · скважина · септик · земляные (421/пр · ФСНБ · рынок)≈ 708 000 ₽
- Забор и ворота — ≈ 306 130 ₽
- Скважина и водоснабжение — ≈ 195 800 ₽
- Септик (локальная очистная станция) — «под ключ» с монтажом — ≈ 159 500 ₽
Септик (подбор): Топас Топас 5 ≈ 159 500 ₽ (по числу жильцов/УГВ).
ИТОГО ориентир: ≈ 708 000 ₽ (с резервом 7%).
Вывод: базовое обустройство участка под ИЖС ≈ 708 000 ₽ — заложите в бюджет сверх цены земли и дома. Цены — медиана рыночных источников (МО/СПб, 2025–2026) с региональным коэффициентом; заложен резерв 7 % на непредвиденные работы. Итоговая сумма фиксируется после выезда специалиста и изысканий (глубина водоноса для скважины, УГВ/грунт для септика). Не является публичной офертой.
яблоня/груша на морозостойком подвое, слива, вишня, смородина, ирга, калина, туя, ель, сосна, гортензия метельчатая, спирея, сирень, чубушник (среднерусский набор)
борщевик Сосновского, клён ясенелистный, золотарник канадский
закон МО о зелёном фонде; штраф ЮЛ за инвазивные до 1 млн ₽
| Налог | База | Ставка | Ориентир. сумма/год |
|---|---|---|---|
| Земельный налог (гл. 31 НК)Местный налог. Точную ставку и льготы устанавливает муниципалитет; проверить в сервисе ФНС «Ставки и льготы по имущественным налогам». | кадастровая стоимость земли 171 911 ₽ | до 0,3 % (сельхоз/ЛПХ/садоводство/ИЖС — ст. 394) | ориентир 516 ₽/год (по предельной ставке; точная — по решению муниципалитета) |
| Налог на имущество физлиц (гл. 32 НК)Местный налог. Вычет −50 м² на жилой дом (−20 кв./−10 комн.); многодетным доп. −5/−7 м² на ребёнка. Точная ставка — муниципалитет/ФНС. | кадастровая стоимость строения (вычет −50 м² для жилого дома) | до 0,5 % (нежилое; 2 % — объекты >300 млн ₽/из перечня) | по кадастровой стоимости × ставка муниципалитета |
НДФЛ 13 % (15 % с превышения 2,4 млн ₽ дохода/год) с дохода от продажи; ОСВОБОЖДЕНИЕ при владении ≥ 5 лет (общий срок) или ≥ 3 лет (наследство/дарение от близких, приватизация, рента, ЕДИНСТВЕННОЕ жильё — ст. 217.1). Вычет 1 млн ₽ (жильё/земля) или «доход минус расходы» (ст. 220). Семьи с 2+ детьми при покупке нового жилья — освобождение (п. 2.1 ст. 217.1).
- •Земельный налог — вычет на 600 м² (6 соток) по ОДНОМУ участку (ст. 391 п. 5): пенсионеры, предпенсионеры, инвалиды I/II и с детства, дети-инвалиды, ветераны ВОВ/боевых действий, чернобыльцы, МНОГОДЕТНЫЕ (3+ детей). Беззаявительно с 2018.
- •Налог на имущество — полное освобождение по ОДНОМУ объекту каждого вида (ст. 407): пенсионеры, инвалиды I/II и с детства, ветераны, Герои, военнослужащие; многодетным — доп. вычет.
- •Освобождение от земельного налога (ст. 395): КМНС, религиозные организации и др.
- •Региональные/муниципальные льготы — сверх федеральных (могут расширять круг и размер); проверять по акту субъекта/муниципалитета и сервису ФНС.
Сельхозпроизводство: спецрежим ЕСХН (6 % с прибыли, регион может снизить) вместо налога на прибыль/УСН; НДС — по ст. 143/145 (освобождение при доходе ≤ порога).
Ставки предельные по НК РФ; точную ставку и льготы по вашему участку — в сервисе ФНС по ОКТМО (nalog.gov.ru).
Участок под жилой дом — с учётом ограничений.
Участок под садовый (дачный) дом — 6 сот., Московская область, городской округ Кашира. Пригоден под жилой/садовый дом.
Карты и схемы
Подберём кредиты, гранты и субсидии под ваш сценарий — с отсевом неподходящих.
На тест-периоде проверка в пакете — от 800 ₽ вместо 2 300 ₽ за разовую. После тестирования цены станут регулярными — заметно выше.
Заключение подготовлено Земельным навигатором на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Маркетплейс земельных участков — landszs.ru.