Заключение по земельному участку
1 Характеристики участка
2 Обмер и геометрия · нормы застройки по ПЗЗ
Реальные размеры по границам НСПД: 25,0 × 32,0 м, форма правильная. Зона по ПЗЗ — Ж-2 (застройка ИЖС), г.о. Ленинский.
«Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-2). Максимальный процент застройки — 40%. Минимальные отступы: от границ ЗУ — 3 м, от красной линии — 5 м. Предельное количество надземных этажей — 3. Предельная высота — 20 м.»Выдержка из ПЗЗ г.о. Ленинский, градрегламент зоны Ж-2 (берётся из документа, не додумано)
Макс. застройка (пятно всех зданий) = S × Кз = 800 × 0,40 = 320 м². Дом может занять почти весь Кз: 1 этаж — до ≈ 300 м². Высота до 3 этажей → общая площадь дома = пятно × этажи, до ≈ 560–800 м². Хозпостройки — из остатка Кз. Пятно с отступами физически = (25−3−3) × (32−5−3) ≈ 494 м², сверху ограничивает норматив Кз (320 м²).
Источник: ПЗЗ (градрегламент зоны) · СП 55.13330 · СП 42.13330 · уточняется по ГПЗУ и СПОЗУ3 Что и сколько можно построить (ПЗЗ + ВРИ)
Виды разрешённого использования зоны Ж-2 по регламенту ПЗЗ (ГрК ст. 37):
| Тип ВРИ | Виды в зоне Ж-2 |
|---|---|
| Основные (по праву) | ИЖС (2.1) ← текущий; блокированная жилая (2.3); ЛПХ (приусадебный) |
| Условно разрешённые | магазины (4.4); дошкольное/начальное образование (3.5.1); бытовое обслуживание (3.3) |
| Вспомогательные | гараж, хозпостройки, баня, парковка, инж. сети — только вместе с основным |
Если нужен добавочный / иной ВРИ — алгоритм (ГрК ст. 37/39)
- Вид в списке основных → смена ВРИ декларативно: заявление в Росреестр (МФЦ/Госуслуги), без слушаний и платы.
- Условно разрешённый → комиссия по землепользованию → публичные слушания → решение главы.
- Вспомогательный → отдельно не оформляется, используется с основным.
- Вида нет в зоне → внесение изменений в ПЗЗ / смена территориальной зоны.
4 Обременения и ЗОУИТ
| Ограничение | Источник | Влияние |
|---|---|---|
| Охранная зона газопровода | НСПД, реестр ЗОУИТ | сев. край ~2 м |
| Приаэродромная территория | реестр ПАТ | нет |
| Водоохранная зона | НСПД сл. 37580 | нет |
5 Коммуникации и подключение
Газ — по границе (догазификация); электричество — ЛЭП 0,4 кВ рядом; вода — центральный водопровод в посёлке / скважина; канализация — локальная (септик). Соцгазификация до границы — бесплатно (ПП РФ № 1547).
Инсоляция и роза ветров (посчитано по координатам 55.60, 37.90)
Солнце: высота в полдень — лето 58°, зима 11°; солнце всегда в южной части неба (восход летом на СВ, зимой на ЮВ). Долгота дня: лето ≈ 17,3 ч, зима ≈ 6,7 ч.
Норма (СанПиН 1.2.3685-21): непрерывная инсоляция жилых комнат ≥ 2–2,5 ч; проверить, что южную сторону не затеняют соседний дом/лес.
Ориентация дома: жилые комнаты и гостиную — на Ю/ЮВ/ЮЗ, спальни допускают восток; летом высокое солнце — козырьки/террасы от перегрева с юга и запада.
СЗ СВ
З ✳ В
ЮЗ ЮВ
Ю
Роза ветров: преобладает западный/юго-западный перенос (зимой Ю/ЮЗ, летом С/СЗ/З). Глухую сторону и хозпостройки — с наветренной (зимней ЮЗ) стороны, зоны отдыха — с подветренной. Точная роза — по ближайшей метеостанции Росгидромета.
6 Окружение · что рядом (с номерами объектов)
Участок в коттеджном посёлке «Лесная поляна»
Входит в состав организованного КП: единая архитектура, общая инфраструктура (дороги, освещение, охрана), управляющая компания. Уточнить членские взносы и статус земель общего пользования. Открыть посёлок в каталоге →
Участок в опорном населённом пункте (ОНП)
Что даёт: для жизни — приоритет бюджета на дороги/сети/соцобъекты; для стоимости — земля в ОНП дороже и ликвиднее. Перечень 2160 ОНП (протокол № 143пр от 16.12.2024).
КРТ — что это и последствия для собственника (справка)
Комплексное развитие: власть/инвестор перестраивает территорию, вместе с жильём строит дороги/сети/соцобъекты. Если участок в зоне КРТ: уведомление → выбор войти/нет → при отказе возможно изъятие (ст. 56.12 ЗК) с возмещением по рынку → до утверждения ППТ запрет стройки. По этому участку — в зону КРТ не входит.
Генеральный план развития района (5–10 лет) · влияет на капитализацию
По генплану г.о. Ленинский и ГИСОГД МО на ближайшие 5–10 лет в районе запланировано:
- Реконструкция вылетной магистрали и новая развязка с трассой — сокращение времени до МКАД.
- Новая школа на 1100 мест и детсад — в пешей доступности (снимает дефицит соцобъектов).
- Инженерные сети (газ, водопровод, ливнёвка) по программе развития ОНП.
- Благоустройство набережной реки Пахра — рекреационная зона.
Вывод: район в фазе активного развития — фактор роста стоимости земли в среднесрочной перспективе. Источник: генплан муниципалитета, ГИСОГД, план КРСТ.
Экология · кладбища, полигоны ТКО, СЗЗ
- Полигон ТКО — ближайший ≈ 14 км, в СЗЗ участок не попадает.
- Кладбище — ближайшее ≈ 3,5 км, вне санитарного разрыва.
- Промышленные СЗЗ — нет; ближайшая ООПТ ≈ 8 км (прямого попадания нет).
- Радиационный/шумовой фон — в норме; роза ветров учтена.
7 Транспортная доступность (маршруты и расстояния)
Объекты и маршруты — из данных программы (OSM / расписания), только реальные для этой точки. Приаэродромная территория — участок вне зоны ПАТ.
8 Рыночная стоимость
Удельная цена по аналогам района (пустая земля ИЖС 6–10 соток): 420–560 тыс. ₽/сотка. Оценка участка: 3,4–4,5 млн ₽ (медиана ≈ 3,9 млн ₽). Кадастровая (1,94 млн ₽) вдвое ниже рынка — норма. Если сопоставимых аналогов ПУСТОЙ земли нет — пишем «аналогов не найдено» и оцениваем участок по ФСО, землю с домом в аналоги не берём.
| Подход | Значение | Комментарий |
|---|---|---|
| Сравнительный (рынок) | 3,9 млн ₽ | 4 аналога пустой земли, скорр. на площадь/геометрию |
| К рынку района | обоснованно, −14% (торг) | ликвидный, правильная геометрия |
9 Ипотека и господдержка · льготы на строительство дома
Банки — реальные продукты
| Программа | Банк | Ставка | Сумма |
|---|---|---|---|
| Семейная ипотека (ИЖС) | Газпромбанк | от 6% | до 12 млн ₽ |
| Строительство ИЖС с эскроу | ВТБ / Сбер / РСХБ | от 6% | до 30 млн ₽ |
| Ипотека на земельный участок | МТС Банк | от 28,3% | до 20 млн ₽ |
| Кредит наличными | Металлинвестбанк | от 16,5% | до 5 млн ₽ |
Показаны только программы, под которые участок проходит по региону. Сельская ипотека для Москвы/МО/СПб исключена. Персональный отсев — в калькуляторе подбора.
Льготы под стройку дома (конкретные суммы)
- Региональный маткапитал (Московская обл.): 100 000 ₽ — через соцзащиту/МФЦ.
- Федеральный маткапитал 2026: 728 921,90 ₽ — можно на строительство дома.
- 450 000 ₽ многодетным на погашение ипотеки (ФЗ № 157-ФЗ, ДОМ.РФ).
- Соцгазификация до границы — бесплатно (ПП РФ № 1547), заявка через Госуслуги.
10 Слабые места и риски
- Охранная зона газопровода по сев. краю — дом сместить южнее (учтено в пятне).
- Локальная канализация (септик) — заложить в смету.
- Проверка юридической чистоты продавца до сделки — обязательна (раздел 11).
11 Юридическая безопасность сделки
а) Документы, которые запросить у собственника
| Документ | Зачем |
|---|---|
| Свежая выписка ЕГРН (не старше 30 дней) | актуальный правообладатель, обременения, аресты |
| Документ-основание права | ДКП / наследство / приватизация — чистота титула |
| Нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК) | совместно нажитое имущество — иначе оспоримо |
| Справка о зарегистрированных / составе семьи | нет прописанных третьих лиц |
| Справки ПНД/НД (дееспособность) | защита от оспаривания по ст. 177 ГК |
| Межевой план / акт согласования границ | границы установлены, нет споров с соседями |
б) Порядок проведения сделки
- Проверка собственника и участка (Навигатором) → выписка ЕГРН, банкротство, суды, залоги.
- Согласование условий, аванс/задаток по предварительному договору.
- Договор купли-продажи; расчёт через аккредитив / эскроу / нотдепозит (не наличные).
- Нотариальное удостоверение (желательно) → регистрация перехода права в Росреестре.
в) Защита от банкротства продавца (3 года после сделки, ст. 61.2 ФЗ-127)
Если продавец-физлицо обанкротится в течение 3 лет, сделку могут оспорить. Как защититься: оценка рыночной цены + подтверждение оплаты + безопасные расчёты + нотариат + титульное страхование на 3 года + проверка ЕФРСБ / kad.arbitr ДО сделки.
Проверка продавца — требуется проверка Навигатором
Банкротство (ЕФРСБ), суды (kad.arbitr), ИП (ФССП), залоги — платная услуга. Мы не утверждаем «продавец чист» без неё. Для заказа: выписка ЕГРН + ФИО и дата рождения собственника + ИНН.
12 Вывод и рекомендация по участку
Участок благоприятен для строительства дома для себя. Категория и ВРИ жилые, геометрия правильная, возможно строительство дома до ~300 м²/этаж (общая при 3 этажах до ~800 м²) с отступами, инфраструктура и статус ОНП — в плюс, цена обоснованно на 14% ниже рынка района.
Плюсы
- Ровный участок правильной формы, границы установлены.
- ИЖС с пропиской, готовая инженерная инфраструктура рядом, ОНП.
- Хорошая инсоляция (юг открыт), преобладающие ветра учтены в посадке дома.
- Доступны семейная ипотека и меры поддержки на стройку.
На что обратить внимание
- Сдвинуть дом от охранной зоны газопровода (сев. край).
- Заказать юридическую проверку продавца до сделки.
Рекомендуемая цена для переговоров
3,4–3,7 млн ₽ (обоснованно ниже медианы рынка района на 10–14% с учётом торга и охранной зоны).
Заключение подготовлено Земельным навигатором на основе открытых данных (ЕГРН/НСПД, ПЗЗ муниципалитета). Носит информационно-справочный характер. Маркетплейс земельных участков — landszs.ru.